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Mietvertrag Erben: Diese Rechte & Pflichten müssen Sie kennen

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 11.07.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze
Die Rechtsfolgen beim Tod eines Mieters
Kündigungsrecht der Mietvertrag Erben nach § 580 BGB
Übergang des Mietverhältnisses auf nahe Angehörige
Mietvertrag und Partner nicht im Mietvertrag aber gemeldet - was jetzt?
Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters im Todesfall
Mietfortführung durch Kinder und verwandte Erben
Regelungen bei alleinstehendem Mieter verstirbt
Vorgehen bei Wohnungsauflösung nach Todesfall
Mietvertrag, Erben und das Nachlassgericht
Fazit zu Mietvertrag Erben
FAQs zu Mietvertrag Erben

Das Wichtigste in Kürze

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Mietvertrag erben: Der Mietvertrag geht im Todesfall auf die Erben über, sofern diese das Erbe nicht ausschlagen.
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Sonderkündigungsrecht der Wohnung: Sowohl Erben als auch Vermieter können unter bestimmten Bedingungen vom Sonderkündigungsrecht der Wohnung Gebrauch machen.
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Müssen Kinder über den Tod der Eltern informiert werden? Nein, denn das Nachlassgericht informiert die Erben über ihre Rechte und Pflichten.
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Wohnungsauflösung nach Todesfall Rechtslage: Die rechtliche Grundlage zur Wohnungsauflösung nach einem Todesfall regelt, wie die Wohnung zu räumen und übergeben ist.
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Mietvertrag erben Mieterhöhung: Nach dem Erbfall können unter bestimmten Umständen Mieterhöhungen vorgenommen werden.

Die Nachfolge eines Mietvertrags im Todesfall ist ein sehr komplexes Thema, das rechtliche Fragen aufwirft. Angehörige und Erben müssen sich mit vielen Vorschriften auseinandersetzen, um ihre Pflichten, aber auch Rechte zu kennen und dementsprechend zu handeln.

Der Tod eines Mieters bringt viele rechtliche und organisatorische Aufgaben, die zu bewältigen sind. Begriffe wie Sonderkündigungsrecht der Wohnung, Mietvertrag erben und Nachlassgericht spielen hier eine große Rolle.

Die Rechtsfolge beim Tod eines Mieters

Beim Tod eines Mieters geht das Mietverhältnis nach § 1922 BGB auf die Erben über. Diese treten als Rechtsnachfolger in den bestehenden Mietvertrag ein und erben den Mietvertrag praktisch, übernehmen somit auch alle Rechte und Pflichten. Dazu zählen die Mietzahlungen sowie die Einhaltung aller vertraglichen Vereinbarungen.

Sofern die Erben das Erbe ausschlagen, fällt die Wohnung in den Besitz des Nachlassgerichts, welches dann über das weitere Vorgehen entscheidet. Muss ich mich beim Nachlassgericht melden? Ja, dies ist erforderlich, um den Nachlass ordnungsgemäß zu regeln und eventuelle Erbansprüche geltend zu machen.

Kündigungsrecht der Mietvertrag Erben nach §580 BGB

Durch das Sonderkündigungsrecht nach § 580 BGB können Vermieter und Erben den Mietvertrag innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls außerordentlich mit einer Frist von 3 Monaten kündigen. Allerdings gilt dieses Sonderkündigungsrecht für die Wohnung nur, wenn ein alleinstehender Mieter verstirbt oder sein Partner nicht im Mietvertrag stand, aber gemeldet war. Die Kündigung muss in diesem Fall schriftlich erfolgen und alle Erben müssen sie unterschreiben, damit sie wirksam wird.

Sonderkündigungsrecht und dessen Fristen bei Tod des Mieters

Das Sonderkündigungsrecht der Wohnung ist im BGB § 580 fest verankert. Die Erben des Mietvertrags können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnisnahme vom Tod des Mieters mit einer Kündigungsfrist von 3 Monaten beenden. Somit können die Erben relativ schnell reagieren und eine finanzielle Belastung durch die Mietzahlungen vermeiden. Das gleiche Sonderkündigungsrecht für die Wohnung hat natürlich der Vermieter.

Notwendige Unterschriften aller Erben für eine wirksame Kündigung

Damit die Kündigung vonseiten der Erben wirksam ist, müssen Vermieter wissen, dass alle Erben die Kündigungserklärung unterzeichnen müssen.

Die Kündigung muss von jeder Person der Erbengemeinschaft unterzeichnet werden
Unterzeichnet nur ein Erbe die Kündigung, obwohl es mehrere Erben gibt, ist diese unwirksam
Unterzeichnen nicht alle Erben die Kündigung, kann dies sogar rechtliche Konsequenzen haben

Übergang des Mietverhältnisses auf nahe Angehörige

Unter bestimmten Voraussetzungen können Angehörige, die im Haushalt des Verstorbenen gelebt haben, das Mietverhältnis fortführen. Diese Möglichkeit wird insbesondere dem Ehepartner, eingetragenen Lebenspartner oder den Kindern eingeräumt, wenn sie mit dem Verstorbenen zusammen gewohnt haben.

Der Übergang des Mietverhältnisses auf nahe Angehörige setzt voraus, dass diese den Wunsch zur Fortsetzung des Mietverhältnisses gegenüber dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Todesfall erklären. Sie erben praktisch den Mietvertrag.

Reihenfolge der Anspruchsberechtigung auf Wohnungsübernahme

Die Nähe des Verwandtschaftsverhältnisses zum Verstorbenen entscheidet über die Reihenfolge der Anspruchsberechtigung auf Wohnungsübernahme. Erst haben Ehepartner und eingetragene Lebenspartner das Recht auf Weiterführung des Mietverhältnisses. Danach folgen die Kinder, die im Haushalt gelebt haben. Sofern weder Partner noch Kinder das Mietverhältnis fortführen möchten, können andere Verwandte oder Haushaltsangehörige das Mietverhältnis übernehmen.

Automatische Fortsetzung des Mietverhältnisses bei Ehepartnern

Hatte der Verstorbene einen Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner, wird das Mietverhältnis automatisch fortgesetzt, wenn diese Person im Haushalt des Verstorbenen gelebt hat. Dies ist eine Sicherheit, damit der überlebende Partner nicht plötzlich ohne Bleibe dasteht. Allerdings muss der Wunsch auf Übernahme des Mietvertrags vom Erben dem Vermieter schriftlich mitgeteilt werden.

Der noch lebende Partner darf von seinem Sonderkündigungsrecht der Wohnung Gebrauch machen.
Ebenso darf der Vermieter das Sonderkündigungsrecht für die Wohnung anwenden.
In der Regel ist das Erben vom Mietvertrag für überlebende Partner kein Problem.

Mietvertrag und Partner nicht im Mietvertrag, aber gemeldet - was jetzt?

Sofern der Partner des Verstorbenen nicht im Mietvertrag eingetragen, aber im Haushalt gemeldet ist, stellt sich die Frage nach der Fortführung des Mietverhältnisses. Grundsätzlich hat der gemeldete Partner das Recht, das Mietverhältnis fortzuführen, sofern er dies innerhalb eines Monats nach dem Todesfall dem Vermieter mitteilt. Allerdings darf der Vermieter dem widersprechen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Die Kündigungsmöglichkeiten des Vermieters im Todesfall

Im Todesfall des Mieters hat der Vermieter besondere Kündigungsrechte. Diese sind:

Sonderkündigungsrecht der Wohnung nach § 580 BGB
Kündigung aus wichtigen Gründen, zum Beispiel bei Vertragsverstößen der Erben des Mietvertrag
Der Vermieter muss die gesetzlichen Kündigungsfristen und Formalitäten einhalten

Das bedeutet, die Erben können den Mietvertrag nicht grundsätzlich einfach übernehmen, nur weil sie die Wohnung behalten möchten.

Gewichtige Gründe für eine Kündigung durch den Vermieter

Im Idealfall läuft der Mietvertrag für die Wohnung reibungslos weiter, doch das ist leider nicht immer der Fall. Die Mietvertrag Erben sollten wissen, dass der Vermieter durchaus mittels Sonderkündigungsrecht die Wohnung kündigen kann und darf. Gründe hierfür sind zum Beispiel:

Erhebliche Störung des Hausfriedens
Unerlaubte Untervermietung
Nichtzahlung der Miete

Die Kündigung des Mietvertrags an die Erben muss schriftlich erfolgen und der Kündigungsgrund muss aus ihr hervorgehen.

Voraussetzungen für die Eigenbedarfskündigung nach Tod des Mieters

Unter bestimmten Umständen kann der Vermieter eine Eigenbedarfskündigung nach dem Tod des Mieters aussprechen. Allerdings muss er sich auch hier an bestimmte Vorgaben halten:

Vermieter muss berechtigtes Interesse an der Wohnung für sich oder einen nahen Angehörigen haben.
Eigenbedarfskündigung des Mietvertrags an die Erben muss schriftlich erfolgen
Kündigungsgrund muss ausführlich dargelegt werden

Auch bei dieser Kündigung muss sich der Vermieter an die gesetzlichen Kündigungsfristen halten.

Mietfortführung durch Kinder und verwandte Erben

Wenn verwandte Erben oder Kindes des Verstorbenen es wünschen, können sie das Mietverhältnis fortführen. Allerdings muss der Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Ableben des Mieters darüber in Kenntnis gesetzt werden. Der Vermieter hat jedoch das Recht der Fortführung zu widersprechen, wenn wichtige Gründe vorliegen, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen würden.

Durchsetzung des Eintrittsrechts in den Mietvertrag

Um das Eintrittsrecht des Mietvertrags durchzusetzen, muss zeitig eine formgerechte Mitteilung an den Vermieter erfolgen. Die Erben haben hierfür einen Monat ab dem Sterbedatum Zeit. Sofern der Vermieter damit einverstanden ist, können die Erben den Mietvertrag übernehmen. Allerdings gibt es keinen Rechtsanspruch dafür, denn der Vermieter darf auch das Sonderkündigungsrecht für die Wohnung nutzen.

Kündigungsmöglichkeiten für Kinder und deren Angehörige

Meist haben die Kinder oder Angehörigen kein Interesse daran, die Wohnung des Verstorbenen zu übernehmen. Sie müssen diese aber kündigen, damit der Mietvertrag nicht weiter läuft und somit auch Mietzahlungen fällig sind.

Die Kündigung muss schriftlich und unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen erfolgen, sofern kein Sonderkündigungsrecht für die Wohnung in Anspruch genommen wird. Es gilt zu bedenken, dass sich die Erben aber um die Räumung der Wohnung kümmern und diese eventuell auch renovieren müssen. Dafür haben sie bis zu dem Tag Zeit, an dem die Kündigung in Kraft tritt.

Regelungen bei alleinstehendem Mieter verstirbt

Verstirbt ein alleinstehender Mieter, geht das Mietverhältnis auf die Erben über. Diese können den Mietvertrag erben und somit fortführen oder von ihrem Sonderkündigungsrecht nach §580 BGB für die Wohnung Gebrauch machen. Im Falle der Erbausschlagung übernimmt das Nachlassgericht die Verwaltung der Wohnung und entscheidet, wie weiter vorgegangen wird. Wurde das Erbe ausgeschlagen und stehen trotzdem Forderungen bezüglich der Wohnung an, so sollten sich die Erben von einem Anwalt beraten lassen.

Übernahme des Mietvertrages durch Familien- oder Haushaltsangehörige

Manchmal besteht vonseiten der Angehörigen Interesse daran, die Wohnung des Verstorbenen zu übernehmen. Jedoch ist das nur möglich, wenn sie im Haushalt des Verstorbenen gelebt haben. Der Wunsch der Übernahme des Mietvertrags muss dem Vermieter innerhalb eines Monats nach dem Ableben des Mieters mitgeteilt werden. Die Entscheidung, ob es zu einer Übernahme kommt, liegt aber alleine am Vermieter.

Eintrittsrecht der Haushaltsangehörigen und dessen Beschränkungen

Das sogenannte Eintrittsrecht der Haushaltsangehörigen ermöglicht es, dass diese das Mietverhältnis nach dem Tod des Mieters fortführen. Allerdings ist dieses Recht beschränkt. Zeigt der Vermieter berechtigtes Interesse daran, das Mietverhältnis zu beenden, so kann er dies auch äußern. Gründe hierfür sind zum Beispiel:

Nichtzahlung der Miete
Erhebliche Vertragsverstöße
Eigenbedarf

Vorgehen bei der Wohnungsauflösung nach Todesfall

Nach einem Todesfall gibt es für die Angehörigen so viel zu regeln, unter anderem die Wohnungsauflösung. In erster Linie ist der Vermieter über den Todesfall zu informiert und die Wohnung zu räumen. Hier müssen Erben die vertraglichen Vereinbarungen zur Rückgabe der Wohnung, wie die Durchführung von Schönheitsreparaturen oder die Renovierung beachten.

Wohnungsauflösung nach Todesfall – Rechtslage

Die Rechtslage zur Wohnungsauflösung nach dem Todesfall ist ganz klar im BGB geregelt. Alle Erben sind dazu verpflichtet, die Wohnung ordnungsgemäß zu räumen und an den Vermieter zu übergeben. Mietrückstände müssen beglichen und Schäden behoben werden. Es ist ratsam, die Wohnungsauflösung in Absprache mit dem Vermieter durchzuführen, um rechtliche Konflikte zu vermeiden. Viele Vermieter verzichten bei langjährigen Mietern auf eine Renovierung, weil sie oftmals Umbaumaßnahmen oder Modernisierungen vornehmen. Dies betrifft meist Altbauwohnungen. Deshalb ist es gut, mit dem Vermieter Rücksprache zu halten, was er sich wünscht.

Haftung der Erben für Mietrückstände und Renovierungen

Wer sein Erbe antritt, erhält nicht nur Vermögen, sondern auch Schulden. Somit haften die Erben für Verpflichtungen aus dem Mietverhältnis, einschließlich Mietrückständen und notwendigen Reparaturen. Sobald das Erbe angenommen wird, tritt die Haftung in Kraft. Schlagen die potenziellen Erben das Erbe aus, übernimmt das Nachlassgericht die Verwaltung der Wohnung und die Begleichung offener Forderungen.

Mietvertrag, Erben und das Nachlassgericht

Das Nachlassgericht ist unumgänglich bei der Regelung der Erbschaft und dem damit verbundenen Mietverhältnis. Es informiert die Erben über Rechte und Pflichten und überwacht eine gründliche Abwicklung des Nachlasses. Wie lange dauert es, bis sich das Nachlassgericht meldet? Dies kann mehrere Wochen oder sogar Monate dauern. Je nach Komplexität des Nachlasses und der Anzahl der Erben.

Ablauf und Notwendigkeit bei der Meldung beim Nachlassgericht

Damit der Nachlass ordnungsgemäß geregelt werden kann, ist die Meldung beim Nachlassgericht notwendig. Die Erben müssen dabei ihre Erbansprüche nachweisen und unter Umständen Unterlagen einreichen. Das Nachlassgericht prüft die Erbenstellung und informiert alle Beteiligten über ihre Rechte und Pflichten.

Dauer der Verfahren beim Nachlassgericht und mögliche Konsequenzen

Abhängig von verschiedenen Faktoren kann die Dauer der Verfahren beim Nachlassgericht variieren. Meist sind es nur wenig Wochen, manchmal dauert es auch einige Monate. Eine Konsequenz der langen Bearbeitungszeit kann unter Umständen eine verzögerte Auszahlung des Erbes sein. Somit ist es immer ratsam, alle Unterlagen möglichst frühzeitig einzureichen und eng mit dem Nachlassgericht zu kooperieren.

Fazit zu Mietvertrag erben

Das Erben eines Mietvertrags bringt viele organisatorische, aber auch rechtliche Herausforderungen mit sich. Die Rechte und Pflichten müssen allen Erben klar sein, um das Mietverhältnis ordnungsgemäß zu regeln und Konflikte zu vermeiden. Das Sonderkündigungsrecht für die Wohnung, die Rolle des Nachlassgerichts und die rechtliche Grundlage zur Wohnungsauflösung nach Todesfalls sind dabei zentrale Themen. Eine enge Zusammenarbeit mit dem Vermieter und eine rechtzeitige Klärung aller offenen Fragen sind notwendig, um den Übergang des Mietverhältnisses reibungslos zu gestalten.

FAQs zu Mietvertrag erben

Welche Rolle und Pflichten haben Erben als Vermieter?
- Die Erben haben das Recht, die vertragliche Miete zu erhalten, dürfen Mieterhöhungen aussprechen und können Änderungen im Mietvertrag nach Rücksprache mit dem Mieter vornehmen. Zudem sind sie für die Pflege und Instandhaltung der Immobilie verantwortlich.
Was muss in einem Mietvertrag für eine geerbte Immobilie enthalten sein?
- Der Mietvertrag sollte wie jeder Mietvertrag aufgebaut sein:
  - Name und Anschrift des Mieters und Erben
  - Beschreibung der Wohnung: Größe, Lage, Ausstattung
  - Mietzins und Fälligkeitstermin
  - Nebenkosten
  - Kaution
  - Vertragsdauer: Befristet oder unbefristet
  - Pflichten des Mieters
  - Kündigungsfristen
Wie gestalte ich einen rechtssicheren Mietvertrag?
- Der Mietvertrag muss klar und deutlich sein und den Vorgaben des BGB entsprechen. Im Zweifel kann man auch einen Anwalt oder Immobilienmakler zurate ziehen.
Welche steuerlichen Aspekte muss ich bei der Vermietung einer geerbten Immobilie beachten?
- Für die Immobilie fallen nicht nur Einnahmen, sondern auch Ausgaben an. Diese sind:
  - Einkommensteuer
  - Abschreibungen
  - Werbungskosten
  - Erbschaftssteuer
  - Umsatzsteuer
Kann ich bestehende Mietverträge nach dem Erbfall ändern?
- Das ist zwar möglich, aber nur nach Rücksprache mit dem Mieter.