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Haus erben: Erbschaftssteuer, Pflichten und rechtliche Schritte

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 28.06.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze

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Erbschaftssteuer: Abhängig vom Verwandtschaftsgrad und Wert der Immobilie; Freibeträge nutzen.
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Grundbucheintrag: Notwendig zur offiziellen Übertragung des Eigentums auf den Erben.
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Pflichten: Instandhaltung, eventuelle Vermietung oder Verkauf der Immobilie, Begleichung von Schulden.
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Rechtliche Schritte: Erbschein beantragen, Grundbuch ändern lassen, möglicherweise Nachlassverwalter einbeziehen.
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Beratung: Rechtliche und steuerliche Beratung empfohlen, um Fehler zu vermeiden und finanzielle Vorteile zu nutzen.

Über 400.000 Immobilien werden in Deutschland pro Jahr vererbt. Laut dem Deutschen Institut für Altersvorsorge beläuft sich der Gesamtwert auf über 66 Milliarden Euro. Ein Haus zu erben ist mit zahlreichen Rechten und Pflichten verbunden. Bei mehreren Erben kann es schnell komplex werden. Was es beim Haus erben in Bezug auf die rechtlichen Pflichten, die Steuer und die Erbauseinandersetzung zu beachten gibt, beschreibt dieser Beitrag.

Rechtliche Grundlagen beim Erben eines Hauses

Ein Haus zu erben ist mit oder ohne Testament möglich. Liegt weder ein Testament noch ein Erbvertrag vor, greift die gesetzliche Erbfolge. Bei der Verteilung des Erbes kommt es darauf an, welche Verwandten der Erblasser hat und welche davon noch leben.

Testament und Erbvertrag: Bindende Dokumente verstehen

Sowohl ein Testament als auch ein Erbvertrag sind rechtlich bindende Dokumente. Ein Erbvertrag wird meist zwischen Ehepaaren geschlossen. Verstirbt ein Ehepartner, ist oft der andere Ehepartner als Alleinerbe eingesetzt. Meist erben Ehepartner ein Haus und bleiben weiter darin wohnen. Gibt es Kinder, verzichten diese nicht selten auf ihren gesetzlichen Pflichtteil.

Ein Testament kann von einem Notar beglaubigt worden sein und ist dann bei der Bundesnotarkammer hinterlegt. Auch ein handschriftliches Testament, das Zuhause verwahrt wird, ist gültig, sofern es den Kriterien entspricht. Es muss:

Handschriftlich verfasst sein
Ort und Datum enthalten
Lesbar sein
Den Namen des Erblassers enthalten
Der Erblasser muss zum Zeitpunkt der Erstellung testierfähig sein

Der Erbschein: Legitimation und Notwendigkeit

Ein Erbschein kann notwendig sein, um sich bei Banken, Versicherungen und Behörden als der rechtmäßige Erbe ausweisen zu können. Er ist nötig, wenn weder ein Testament noch ein Erbvertrag vorliegen. Hier stellt sich oft die Frage: “Ab wann ist man rechtmäßiger Erbe?” Sobald das Nachlassgericht mit dem Erbschein die Bestätigung ausstellt, kann man sich als rechtmäßigen Erben ausweisen.

Grundbuchänderung: Eigentum offiziell umschreiben

Da es sich bei einem Haus, um eine Immobilie handelt, stellt sich die Frage: “Müssen Erben im Grundbuch eingetragen werden? Die Antwort lautet: Ja. Der neue Besitzer muss sich nach abgeschlossener Erbauseinandersetzung in das Grundbuch eintragen lassen. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist dies kostenlos möglich.

Mögliche Szenarien: Haus erben ohne Testament

Beim Erben eines Hauses ohne Testament greift die gesetzliche Erbfolge. Diese sieht Erben 1., 2. und 3. Ordnung vor.

Erben 1. Ordnung sind Kinder und Enkelkinder
Erben 2. Ordnung: Eltern, Geschwister, Nichten und Neffen
Erben 3. Ordnung: Großeltern, Onkel, Tanten, Cousins und Cousinen

Zusätzlich steht der Ehepartner des Verstorbenen in der Erbfolge vor den anderen Verwandten an erster Stelle.

Die Erbschaftssteuer: Berechnung und Freibeträge

Das Erbschaftssteuer- und Schenkungsgesetz (ErbSchG) sieht Freibeträge für Erben in Deutschland vor. Wenn Sie ein Haus erben, zahlen Sie nur Steuer, wenn der Wert des Hauses bzw. Ihr Anteil am Haus über dem Freibetrag liegt. Die Freibeträge sind abhängig vom Grad der Verwandtschaft:

Ehepartner, eingetragene Lebenspartner: 500.000 Euro
Kinder inklusive Stiefkinder, Adoptivkinder: 400.000 Euro
Enkel (wenn die Eltern bereits verstorben sind): 400.000 Euro
Enkel (wenn die Eltern noch leben): 200.000 Euro
Großeltern, Eltern und Urenkel: 100.000 Euro
Geschwister und deren Kinder (Nichten und Neffen): 20.000 Euro
Stiefeltern, Schwiegerkinder, Schwiegereltern: 20.000 Euro
Geschiedene und getrennte Ehepartner/Lebenspartner: 20.000 Euro
Andere Erben: 20.000 Euro

Zusätzlich können Ehepartner und Kinder Versorgungsfreibeträge geltend machen.

Erbschaftssteuerfreibeträge: Finanzielle Rahmenbedingungen kennen

Gerade bei einer größeren Erbschaft gilt es die finanziellen Rahmenbedingungen zu kennen, um die Steuer beim Erben eines Hauses zu minimieren. Schenkungen zu Lebzeiten oder die Verteilung auf mehrere Erben sind Instrumente, um die Steuerbelastung zu minimieren.

Während die Freibeträge bei nahen Verwandten relativ hoch sind, liegt der Freibetrag für Geschwister nur bei 20.000 Euro.

Wert des Nachlasses: Verkehrswert und steuerliche Bewertung

Wird ein Haus vererbt, wird in der Regel der Verkehrswert ermittelt. Das ist aus zwei Gründen wichtig:

Um das Haus zu bewerten und das Erbe gerecht zu verteilen
Um beim Erbe die Steuer für das Haus zu berechnen.

Die Ermittlung des Verkehrswerts kann zum Beispiel ein Sachverständiger für Immobilien übernehmen.

Steuererklärung: Fristen und zuständige Finanzämter

Liegt das eigene Erbe über dem Freibetrag, ist eine Meldung an das zuständige Finanzamt nötig. Diese Meldung muss innerhalb von drei Monaten nach dem Tod des Erblassers erfolgen. Ist das Erbe verteilt und hat jeder Erbe seinen Erbteil erhalten, muss der Erbe eine Erbschaftssteuererklärung bei seinem zuständigen Finanzamt abgeben. Dieses berechnet dann die Steuer, die durch das Erbe des Hauses fällig ist.

Erbengemeinschaft: Haus erben gemeinsam mit anderen

Häufig wird ein Haus an mehrere Personen vererbt. Verstirbt zum Beispiel der letzte Elternteil und es gibt kein Testament, bilden die Kinder automatisch eine Erbengemeinschaft. Diese müssen dann im Rahmen der Erbauseinandersetzung das Erbe aufteilen. Nicht selten behält eines der Geschwister, die das Haus erben, die Immobilie und zahlt die anderen aus.

Rechte und Pflichten innerhalb der Erbengemeinschaft

Die Erbengemeinschaft hat mehrere Pflichten, beim Erben eines Hauses:

Sie muss offene Rechnungen des Verstorbenen begleichen
Sie haftet für Verbindlichkeiten, die sich aus dem Nachlass ergeben
Sie hat die Pflicht zur Erbauseinandersetzung
Wer ein Haus erbt, muss Steuer zahlen, wenn das Erbe über dem Freibetrag liegt

Teilungsversteigerung: Wenn Einigkeit nicht erzielt werden kann

Nicht selten entstehen in Erbengemeinschaften Konflikte. Wenn sich die Erbengemeinschaft nicht auf eine gemeinsame Lösung einigen kann, ist eine Teilungsversteigerung oft das letzte Mittel für eine Lösung. Das Haus wird dann versteigert und jeder Erbe erhält seinen entsprechenden Anteil. Auch wenn Kinder ein Haus mit Schulden erben, kann eine Teilungsversteigerung der Ausweg sein.

Verwaltung des Nachlasses: Eine Frage der Mehrheit

Die Erbengemeinschaft muss gemeinschaftlich zu einer Lösung kommen. Ein einziger Erbe kann sein Veto einlegen und eine Lösung blockieren. Viele Dinge kann die Erbengemeinschaft frei entscheiden. Handelt es sich jedoch um ein baufälliges Haus, haben die Erben eine Sanierungspflicht und müssen das Haus sanieren.

Immobilie selbst nutzen: Haus erben steuerfrei

Ein Haus zu erben, kann unter bestimmten Bedingungen steuerfrei sein:

Der Erblasser hat die Immobilie bis zuletzt selbst bewohnt
Der oder die Erben nutzen die Immobilie weiterhin selbst

In diesem Fall fällt keine Erbschaftssteuer an. Das gilt auch dann, wenn der Wert der Immobilie über dem persönlichen Freibetrag liegt.

Umgang mit Schulden: Kinder erben Haus mit Schulden

Wenn Kinder ein Haus mit Schulden erben, gehen diese als Nachlassverbindlichkeiten auf die Kinder über. Hier stellt sich die Frage, ob die Erben das Haus behalten oder es verkaufen. Die Entscheidung muss im Rahmen der Erbauseinandersetzung getroffen werden. Dafür ist eine gemeinsame Lösung nötig. Jedoch ist es jedem Erben vorbehalten, den eigenen Erbteil zu verkaufen. Für Verbindlichkeiten aus dem Nachlass kann er jedoch weiterhin haftbar gemacht werden.

Haftung für Verbindlichkeiten: Was Erben wissen müssen

Erben haften immer für Verbindlichkeiten, die mit dem Nachlass verbunden sind. Es besteht zugleich immer die Möglichkeit, ein Erbe auszuschlagen. Manchmal ist das eine Option, wenn Kinder ein Haus mit Schulden erben. Um das Erbe auszuschlagen, hat ein Erbe sechs Wochen lang ab dem Tod des Erblassers Zeit. Wurde ein Erbe angenommen, kann der Erbe auch dann haften müssen, wenn er seinen Erbteil verkauft hat.

Sanierungspflicht: Verantwortlichkeit bei baufälligen Objekten

Erben haften nicht nur für Schulden und andere Verbindlichkeiten, sondern haben auch eine Sanierungspflicht, wenn sie ein Haus erben. Handelt es sich um eine baufällige Immobilie oder ist Gefahr in Verzug, müssen sie reagieren. Bei Sanierungsarbeiten haben die Erben in der Regel zwei Jahre Zeit, um ihrer Verpflichtung nachzukommen.

Nachlassinsolvenz: Wege aus der Überschuldung des Erbes

Bei der Nachlassinsolvenz handelt es sich um eine besondere Form der Insolvenz. Hier wird das Vermögen des Erben vom verschuldeten Nachlass getrennt. Das bedeutet, dass die Haftung der Erben auf den verschuldeten Nachlass begrenzt ist. Darüber hinaus besteht keine persönliche Haftung der Erben. Wenn Kinder etwa ein Haus mit Schulden erben und es weitere Verbindlichkeiten darüber hinaus gibt, haften sie bei der Nachlassinsolvenz nie mit ihrem eigenen Vermögen.

Pflichtteil und Ausgleichszahlungen: Haus erben Geschwister auszahlen

Angenommen, drei Kinder erben als Erbengemeinschaft das gemeinsame Elternhaus. Dann gibt es mehrere Möglichkeiten:

Eine Gesellschaft begründen und das Haus gemeinsam vermieten
Eine Erbe behält das Haus und muss die Geschwister auszahlen
Das Haus wird verkauft und jeder Erbe erhält seinen Anteil

Auch wer im Testament als Alleinerbe bedacht ist, muss die pflichtteilberechtigten Erben auszahlen.

Pflichtteilansprüche der Geschwister

Haben die Eltern zum Beispiel ein Haus an nur eines ihrer Kinder vererbt und dieses Kind im Testament als Alleinerben eingesetzt, haben die anderen Geschwister dennoch einen Pflichtteilanspruch. Das Kind, das das Haus erbt, muss den Pflichtteil an die Geschwister auszahlen.

Strategien für Ausgleichszahlungen

Wer ein Haus erbt und etwa seine Geschwister auszahlen muss, auf denen können hohe finanzielle Belastungen zukommen. Daher gibt es verschiedene Strategien für Ausgleichszahlungen:

Der Erbe nimmt einen Kredit auf und zahlt die Geschwister direkt aus
Die Ausgleichszahlung wird über einen längeren Zeitraum verteilt
Die Ausgleichszahlung kann durch andere Vermögenswert aus dem Erbe bestritten werden

Abfindungen und ihre steuerlichen Auswirkungen

Manchmal verzichten pflichtteilsberechtige Erben gegen eine Abfindung auf ihren Pflichtteil. Das ist in vielen Fällen die einzige Möglichkeit, um das Elternhaus vor dem Verkauf an Dritte zu schützen. Wer das Haus erbt, muss dann seine Geschwister nicht auszahlen, sondern sie bekommen eine Abfindung. Eine Abfindung kann bereits zu Lebzeiten des Erblassers mit den Erben vereinbart werden. Die Abfindung unterliegt der Schenkungssteuer. Es gelten die entsprechenden Freibeträge.

Fazit zum Thema Haus erben

Ein Haus zu erben ist eine deutlich komplexere Angelegenheit, als reines Geldvermögen zu erben. Bei mehreren Erben wird das Erbe im Rahmen der Erbauseinandersetzung verteilt. Dort beschließen die Erben, wer das Haus behält und beschließen etwa auch Ausgleichszahlungen. Gerade, wenn Geschwister gemeinsam ein Haus erben, müssen Geschwister ausgezahlt werden.

FAQs zum Thema Haus erben

Wer muss Erbschaftssteuer zahlen?
- Jeder Erbe, dessen Erbe über seinem persönlichen Freibetrag liegt, muss dafür Steuer an das Finanzamt zahlen.
Welche Freibeträge gibt es beim Erben eines Hauses?
- Die Freibeträge sind abhängig vom Verwandtschaftsgrad. Für Ehepartner gelten 500.000 Euro, für Kinder 400.000 Euro als Freibetrag. Zusätzlich gibt es für Ehepartner und Kinder Versorgungsfreibeträge.
Wie wird der Wert des geerbten Hauses ermittelt?
- In der Regel wird durch einen unabhängigen Sachverständigen der Verkehrswert durch ein Gutachten ermittelt.
Welche rechtlichen Schritte sind notwendig, um ein Haus zu erben?
- Der Erbe wird entweder durch die gesetzliche Erbfolge oder das Testament bestimmt. Nach der Erbauseinandersetzung wird der neue Erbe ins Grundbuch eingetragen.
Was passiert, wenn das geerbte Haus Schulden hat?
- In diesem Fall gehen die Schulden auf den bzw. die Erben über.