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Grundbucheintrag Erbe: Schritte, Kosten & praktische Tipps

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 10.07.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze

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Der Grundbucheintrag vom Erbe ist ein notwendiger Schritt, damit die Eigentumsverhältnisse rechtlich anerkannt sind.
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Die Kosten des Grundbucheintrags sind abhängig vom Wert der Immobilie und der Anzahl der Erben.
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Kosten für den Erbschein vermeiden ist möglich, sofern es ein notarielles Testament gibt.
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Für den Grundbucheintrag des Erbes werden der Erbschein, das notarielle Testament oder ein Erbvertrag benötigt.
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Es besteht die Möglichkeit die Immobilie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall kostenfrei umschreiben zu lassen.

Neben der psychischen Belastung, die der Verlust eines geliebten Menschen verursacht, gibt es für die Hinterbliebenen viele administrative Aufgaben zu erledigen. Nachdem die Beerdigung vollzogen wurde, tritt meist kurze Zeit später das Nachlassgericht in Aktion. Handelt es sich bei dem Nachlass um eine Immobilie, steht jetzt erneut eine wichtige Tätigkeit an, denn der Eigentümerwechsel muss ins Grundbuch eingetragen werden.

Da dieser Prozess komplex aber auch kostspielig sein kann, gehen wir nun näher auf das Thema ein. Denn eine Frage stellt sich vermutlich jeder Erbe: Muss ich mich beim Nachlassgericht melden? Auch sehr interessant und eine viel gestellte Frage: Welche Kosten entstehen beim Grundbucheintrag? All das wird nun geklärt.

Wie wichtig ist der Grundbucheintrag im Erbfall?

Der Grundbucheintrag vom Erbe hat eine zentrale Bedeutung, um Eigentumsverhältnisse rechtlich abzusichern. Somit zählt der Grundbucheintrag vom Erbe als offizieller Nachweis, dass die Erben die rechtmäßigen Besitzer einer Immobilie sind. Wird die Immobilie nicht in das Grundbuch eingetragen, können Erben keine rechtlichen Ansprüche geltend machen und die Immobilie weder verkaufen noch eine Hypothek aufnehmen. Somit ist der Grundbucheintrag vom Erbe notwendig, um Klarheit zu schaffen.

Auswirkung der Grundbucheintragung auf die Erbengemeinschaft

Der Grundbucheintrag hat Einfluss auf die Erbengemeinschaft. Mit dem Grundbucheintrag vom Erbe wird sichergestellt, dass jeder Erbe seinen Anteil der Immobilie offiziell besitzt. Dies ist im Falle von mehreren Erben sehr wichtig. Die genaue Aufteilung der Immobilie wird dadurch dokumentiert und Streitigkeiten können verhindert werden. Erfolgt keine Grundbucheintragung vom Erbe, gehört die Immobilie rechtlich gesehen immer noch dem Verstorbenen und das kann Probleme mit sich bringen.

Eigentum und Rechte bei mehreren Erben

Gibt es mehrere Erben, so erbt die Gemeinschaft die Immobilie. Jeder Erbe hat somit einen ideellen Anteil, welcher jedoch erst durch den Grundbucheintrag vom Erbe rechtlich fixiert wird. Jeder Erbe muss somit als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sein.

Das bedeutet aber auch:

Die Verwaltung und Nutzung muss gemeinschaftlich geregelt werden.
Ausgaben für die Immobilie werden gerecht zwischen den Besitzern geteilt.
Keiner darf eine alleinige Entscheidung bezüglich der Immobilie betreffen.

Kommt es dennoch zu Unstimmigkeiten, besteht aber die Möglichkeit, dass jede einzelne Person seinen Anteil der Immobilie verkaufen kann. Somit scheidet sie aus der Erbengemeinschaft aus und erhält seinen Anteil der Immobilie als Geldwert. Wahlweise kann auch die ganze Immobilie verkauft werden, allerdings nur, wenn auch alle Parteien der Erbengemeinschaft damit einverstanden sind.

Antragstellung und Eintragung aller Miterben

Nach dem Todesfall muss jeder Erbe einen Erbschein beantragen. Der Antrag hierfür wird beim Nachlassgericht gestellt. Sobald das Erbe offiziell angetreten wurde, müssen alle Erben einen gemeinsamen Antrag beim Grundbuchamt stellen. Dies erfolgt mit Nachweis des Erbscheins oder einem notariell beglaubigten Testament. Im Idealfall wird der Antrag möglichst zeitnah gestellt, andernfalls könnten zusätzliche Kosten entstehen.

Spezielle Konstellationen: Immobilienerbschaft unter juristischen Personen

Erben juristische Personen wie Gesellschaften oder Stiftungen eine Immobilie, gelten andere Regularien. Der Grundbucheintrag vom Erbe muss hier auch stattfinden, allerdings werden zusätzlich Dokumente wie Stiftungssatzungen oder Gesellschafterbeschlüsse benötigt. Der ganze Vorgang kann hier etwas komplexer sein und oftmals muss ein Notar oder Anwalt einbezogen werden.

Umschreibung von Eigentumsverhältnissen in Gesellschaftskonstrukten

Um rechtliche Probleme zu vermeiden, müssen bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts oder anderen Gesellschaftsformen die Eigentumsverhältnisse entsprechend der Gesellschaftsverträge umgeschrieben werden. Somit sind neben dem Grundbucheintrag vom Erbe auch Änderungen bei Behörden oder im Handelsregister notwendig.

Grundbuchkorrekturen bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts

Besondere Sorgfalt ist bei Grundbuchkorrekturen bei Gesellschaften bürgerlichen Rechts zu führen. Nicht nur der Grundbucheintrag ist notwendig, sondern auch die Anpassung interner Gesellschaftsverträge. Somit können hier beim Grundbucheintrag vom Erbe höhere Kosten entstehen. Besonders dann, wenn notarielle Beglaubigungen notwendig sind. Es ist in diesem Fall aber unerlässlich, die gesetzlichen Vorgaben genau einzuhalten.

Erforderliche Dokumente für die Eigentumsüberschreibung

Für die Grundbucheintragung vom Erbe werden verschiedene Dokumente benötigt. Diese sind:

Erbschein oder notariell beglaubigtes Testament oder Erbvertrag
Personalausweis der Erben
Sterbeurkunde des Verstorbenen

Die Unterlagen müssen gesammelt beim Grundbuchamt eingereicht werden, damit der Grundbucheintrag vom Erbe erfolgen kann.

Notwendigkeit eines Erbscheins oder notariellen Testaments

Das Umschreiben im Grundbuch nach dem Todesfall ohne Erbschein ist durchaus möglich, allerdings benötigen die Erben dann ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag. Liegt dies nicht vor, ist es unerlässlich, den Erbschein beim Nachlassgericht zu beantragen.

Der Erbschein bestätigt die Erbenstellung
Der Erbschein regelt die Aufteilung des Erbes
Die Ausstellung des Erbscheins dauert etwa vier Wochen bis hin zu mehreren Monaten

Verfahren beim Grundbuchamt

Der Ablauf ist relativ einfach, kann aber eine gewisse Zeit in Anspruch nehmen. Folgende Schritte durchläuft der Grundbucheintrag vom Erbe:

Antragstellung der Erben mit Einreichung der Dokumente und Bezahlen der Gebühren
Prüfung der Unterlagen im Grundbuchamt
Eintragung des Erbes im Grundbuch

Sollten sich Unklarheiten aufzeigen oder Dokumente fehlen, kann sich der ganze Vorgang verzögern.

Grundbucheintrag Erbe: Kosten und Gebühren

Die Kosten für den Grundbucheintrag vom Erbe lassen sich nicht pauschalisieren, denn sie hängen vom Wert der Immobilie und der Anzahl der Erben ab. Typische Kosten die anfallen sind:

Gebühren für den Erbschein
Notarielle Beglaubigung
Eintragungsgebühren beim Grundbuchamt

Es lohnt sich, einen Blick in eine Erbschein Kosten Tabelle zu werfen, um die anfallenden Gebühren der Kosten für den Grundbucheintrag besser kalkulieren zu können.

Grundbuchumschreibung kostenfrei innerhalb von zwei Jahren

Die Kosten für den Grundbucheintrag können umgangen werden, wenn sich die Erben innerhalb von zwei Jahren als neue Eigentümer eintragen lassen. Allerdings müssen die nötigen Dokumente hierfür fristgerecht beim Grundbuchamt vorliegen.

Da es aber auch Probleme mit sich bringen kann, wenn man den Besitz der Immobilie nicht offiziell nachweisen kann, sollte mit der Eintragung nicht zu lange gewartet werden.

Kostenermittlung nach Ablauf der Frist

Nach Ablauf der zweijährigen Frist fallen deutlich höhere Kosten für den Grundbucheintrag an. Die Höhe der Kosten hängt vom Wert der Immobilie und den Gebührensätzen des Grundbuchamtes ab. Somit ist es ratsam, frühzeitig eine Kostenermittlung durchzuführen, um später keine Zahlungsprobleme zu bekommen.

Die Vermeidung von Erbschein Kosten und mögliche Alternativen

Ein notarielles Testament spart den Erben die Kosten für einen Erbschein. Es hat die gleiche rechtliche Wirkung und ist deutlich kostengünstiger. Wer Vermögen besitzt, sollte seinen Nachlass ohnehin schon zu Lebzeiten sorgfältig planen und rechtzeitig ein notarielles Testament oder einen Erbvertrag erstellen.

Weiter lassen sich Kosten beim Besitz von Immobilien sparen. Ein Haus überschreiben verursacht Kosten für die Überschreibung, welche jedoch nicht so hoch sind wie die Erbschaftssteuer. Man spricht hier von einer Schenkung, die pro Kind bis zu 400.000 Euro steuerfrei ist. Im Übrigen lässt sich diese Schenkung alle 10 Jahre aufs Neue tätigen. Somit könnte das Vermögen bereits sehr früh auf die Erben verteilt werden und das ohne hohe Zusatzkosten.

Immobilienverkauf und Grundbucheintrag: Strategien und Tipps

Der Grundbucheintrag vom Erbe spielt bei geerbten Immobilien eine große Rolle. Erfolgt dieser nicht, kann der Erbe die Immobilie auch nicht rechtskräftig verkaufen. Je schneller der Grundbucheintrag vom Erbe erfolgt, umso schneller kann das Haus in den Verkauf gehen. Notarielle Dienstleistungen sind hier oftmals hilfreich, um rechtliche Fallstricke zu vermeiden.

Berücksichtigung von Vermächtnisnehmern

Bei der Grundbuchumschreibung müssen die spezifischen Rechte der Vermächtnisnehmer Berücksichtigung finden. So kann ein Erbe besondere Nutzungsrechte oder finanzielle Ansprüche umfassen, die aber nicht im Grundbuch stehen. Aus diesem Grund sollten die Erben schon zeitig klären, ob es solche Ansprüche gibt, damit später keine Konflikte entstehen.

Verfahrensweisen beim Verkauf geerbter Immobilien

Sofern alle rechtlichen Voraussetzungen erfüllt sind, kann die Immobilie veräußert werden. Das bedeutet, die Immobilie muss laut Grundbuch den Erben gehören und die Erbschaftssteuer muss beglichen sein. Wer sich mit dem Verkauf von Immobilien nicht auskennt, kann auch rechtliche Beratung einholen oder einen Immobilienmakler mit dem Verkauf beauftragen.

Wohnrecht und Nießbrauch: Was Erben beachten müssen

Es gibt besondere Nutzungsrechte, die sich Wohnrecht und Nießbrauch nennen. Diese sind im Testament festzulegen, müssen aber nicht im Grundbuch eingetragen werden. Wer eine Immobilie erbt, bei der Nießbrauch im Testament aber nicht im Grundbuch eingetragen ist, muss dieses Recht dennoch respektieren. Möchte man die Immobilie verkaufen, so kann sich das Wohnrecht im Testament aber nicht im Grundbuch auf den Preis der Immobilie auswirken.

Die Person, für die der Nießbrauch oder das Wohnrecht gilt, darf in dem Haus bleiben, somit müsste das Haus mit ihr zusammen verkauft werden. Es lohnt sich in so einem speziellen Fall, sich rechtlich beraten zu lassen, damit man hier keine Fehler macht, die vor Gericht führen könnten.

Abgrenzung von Eigentum und besonderen Nutzungsrechten im Grundbuch

Obgleich Wohnrecht und Nießbrauch nicht im Grundbuch eingetragen sein müssen, ist es doch von Vorteil, wenn dies gemacht wird. Dies schafft eine rechtliche Klarheit und der Schutz der jeweiligen Rechte. Somit sollte man als Erbe alle relevanten Rechte und Pflichten auch gleich mit in das Grundbuch eintragen lassen, damit später keine Streitigkeiten entstehen.

Die Eintragung der besonderen Nutzungsrechte ändert nichts an der Tatsache, dass der Erbe im Grundbuch als Eigentümer der Immobilie geführt wird.

Fazit zu Grundbucheintrag Erbe

Bei einer geerbten Immobilie ist es unerlässlich, diese ins Grundbuch eintragen zu lassen. Dies sichert die rechtlichen Eigentumsverhältnisse und gibt den Erben die Möglichkeit, allen Rechten und Pflichten nachzukommen. Für den Grundbucheintrag entstehen Kosten, welche nicht unerheblich sind, deshalb sollten diese schon vorab geplant werden.

Insgesamt ist es für den Erben wichtig, sich mit den rechtlichen und finanziellen Aspekten auseinanderzusetzen, damit der Erbprozess möglichst effizient und konfliktfrei bleibt. Wer eine Verschuldung vermeiden möchte, kann einen Anwalt beauftragen. Dieser kann beim Einsehen in das Erbe noch vor Annahme helfen. Das macht immer dann Sinn, wenn die Vermögensverhältnisse des Verstorbenen nicht klar sind, denn mit Erbantritt erbt man auch die Schulden.

FAQs zu Grundbucheintrag Erbe

Warum ist ein Grundbucheintrag beim Erbe notwendig?
- Mit dem Grundbucheintrag werden die Eigentumsverhältnisse rechtlich gesichert und offiziell anerkannt.
Welche Dokumente benötige ich für den Grundbucheintrag einer geerbten Immobilie?
- Unbedingt braucht man den Erbschein oder ein notarielles Testament, sowie den Personalausweis des Erben und die Sterbeurkunde des Verstorbenen.
Wie läuft der Prozess des Grundbucheintrags ab?
- Zu Beginn braucht es die Antragsstellung beim Grundbuchamt, welche dann geprüft wird. Sofern alle Dokumente vorliegen und alles seine Richtigkeit hat, erfolgt der Grundbucheintrag.
Welche Kosten entstehen bei einem Grundbucheintrag?
- Die Kosten setzen sich aus unterschiedlichen Gebühren zusammen und hängen stark vom Wert der geerbten Immobilie ab. Es lohnt sich, einen Blick in eine Erbschein-Kosten-Tabelle zu werfen.
Kann ich den Grundbucheintrag selbst vornehmen oder benötige ich einen Notar?
- Die Unterstützung eines Notars kann hilfreich sein, wenn es sich um einen komplexen Erbfall oder spezielle Konstellationen handelt. Grundsätzlich kann der Erbe den Grundbucheintrag aber auch selbst vornehmen.