Geerbtes Haus verkaufen Steuer

Wenn Sie als naher Verwandter des Erblassers selbst in ein geerbtes Haus einziehen und es nicht verkaufen, können Sie sich sowohl die Erbschafts- als auch die Spekulationssteuer sparen.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sind neben der Steuer einige Formalien zu beachten!

Zum Beispiel müssen Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Damit Sie das tun können, müssen Sie nachweisen, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind.

Das gelingt Ihnen mit einem Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen oder mithilfe eines notariellen Testaments, aus dem Sie eindeutig als Erbe hervorgehen. Für die Berechnung der Erbschafts- und der Spekulationssteuer im Fall eines Verkaufs müssen Sie den Verkehrswert der Immobilie bestimmen lassen. Berücksichtigen Sie außerdem wichtige Fristen wie die Spekulationsfrist, auf die wir später im Text aber noch einmal genauer eingehen.

Schritt für Schritt zum Hausverkauf

1. Schritt: Nehmen Sie die Grundbuchänderung vor. Das sollten Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall tun, denn dann müssen Sie dafür keine Gebühren zahlen. 
2. Schritt: Anschließend lassen Sie den Wert der Immobilie durch einen sachverständigen Fachmann ermitteln. Dabei kommt es nicht auf den Verkaufs-, sondern auf den Verkehrswert an.
3. Schritt: Überprüfen Sie, ob die Spekulationssteuer fällig wird und wie hoch diese ausfallen wird. 
4. Schritt: Suchen Sie alle wichtigen Unterlagen wie den Grundriss, den Grundbuchauszug, die Flurkarte und den Energieausweis zusammen. 
5. Schritt: Machen Sie ansprechende Fotos und inserieren Sie das Haus oder wenden Sie sich an einen Immobilienmakler und übertragen Sie ihm diese Aufgabe. 

Sie fragen sich, ob sie ein geerbtes Haus verkaufen und Steuer darauf entrichten sollen, oder ob Sie es behalten und entweder vermieten oder selbst bewohnen sollten?

Hier auf Bestattungen.de erfahren Sie mehr zu den Vor- und Nachteilen beider Varianten: 

• Durch den Verkauf können Sie vielleicht sogar noch einen Gewinn machen. 
• Wenn Sie das Haus veräußern, müssen Sie sich nicht darum kümmern.
• Beim Verkauf fällt möglicherweise die Spekulationssteuer an. 
• Falls Sie als Erbe selbst in die Immobilie einziehen und für mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben, sparen Sie sich unter bestimmten Voraussetzungen die Erbschaftssteuer für das Haus.
• Ein Eigenheim kann eine wertbeständige Geldanlage sein, die bei Vermietung sogar eine Rendite abwirft. 
• Sollten Sie die Immobilie gemeinsam mit anderen erben, sind Sie auch von deren Entscheidungen abhängig. 

Prüfen Sie nach dem Tod des Erblassers möglichst zeitnah, wie hoch der Nachlasswert ist und welche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten neben der Immobilie vorhanden sind. Hohe Schulden, die sich durch den Verkauf der Immobilie nicht ausgleichen lassen, sind immer ein Warnzeichen, denn Sie erben nicht nur das Vermögen, sondern auch die Verbindlichkeiten. In diesem Fall sollten Sie das Erbe ausschlagen.

Wegen der Erbschaftssteuer für das Haus sollten Sie sich nicht zu viele Sorgen machen. Die können Sie in der Regel begleichen, indem Sie die geerbte Immobilie verkaufen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, eine Stundung zu beantragen und sie über einen Zeitraum von zehn Jahren abzubezahlen.

Sie fragen sich: Welche Steuer fällt bei einer geerbten Immobilie an und wie sieht es mit der Steuer aus, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen? Das hat es mit Erbschafts- und Spekulationssteuer auf sich, bzw. hier müssen diese jeweils geleistet werden: 

Steuern für geerbtes Haus

Das Erbe eines Hauses müssen Sie beim Finanzamt melden. Sofern der Verkehrswert der Immobilie die steuerlichen Freibeträge überschreitet, werden Sie infolgedessen Erbschaftssteuer für das Haus zahlen müssen. Wie hoch sie ausfällt, hängt von diesen Faktoren ab: 

• Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser
• Höhe des Erbes 
• Steuerklasse

Je näher Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher fällt der Freibetrag aus, sodass Sie natürlich weniger Steuern zahlen müssen. Lebenspartner können sich gegenseitig 500.000 Euro vererben, ohne Erbschaftssteuer entrichten zu müssen.

Kinder können von jedem ihrer Elternteile 400.000 € erben. Wenn gar kein Verwandtschaftsverhältnis besteht, liegt der Freibetrag jedoch nur bei 20.000 €. Die Erbschaftssteuer auf das Hauskann entfallen, wenn es sich um ein Familienheim mit großer emotionaler Bedeutung handelt und der Erbe selbst darin wohnen möchte. Das muss er aber für mindestens zehn Jahre tun. 

Steuern für ausgeschlagenes Erbe

Durch das Ausschlagen des Erbes entfällt selbstverständlich die Erbschaftssteuer. Auch die Spekulationssteuer wird uninteressant, da Sie gar keine Immobilie erben, die Sie verkaufen könnten. In diesem Fall müssen Sie also gar keine Steuern zahlen. 

Steuern bei Verkauf des geerbtes Hauses

Wenn Sie ein Haus nach einem Todesfall verkaufen möchten, sollten Sie vorab klären, ob gegebenenfalls die sogenannte Spekulationssteuer fällig wird. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass es beim Verkauf zu einem Gewinn kommt, der wiederum dem Einkommen zugerechnet werden kann und dementsprechend versteuert werden muss. Gezahlt werden muss die Steuer aber nur unter bestimmten Voraussetzungen: Das Haus wird vor dem Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft.

Dabei ist es unerheblich, wann Sie das Erbe angetreten haben. Wichtig ist hingegen, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Wenn das vor weniger als zehn Jahren war, werden Sie die Steuer zahlen müssen, sofern Sie das Haus nicht selbst genutzt haben.

Diese Regelung trifft selbstverständlich nicht nur auf Häuser, sondern auch auf geerbte Wohnungen zu. Für eine ordnungsgemäße Berechnung der Steuer müssen Sie den Gewinn aus dem Hausverkauf bei Ihrer Steuerklärung angeben. 

Für den Fall, dass Sie ein geerbtes Haus verkaufen und die Steuer umgehen möchten, sollten Sie nicht nur die Fristen kennen, sondern sich auch mit dem aktuellen Immobilienmarkt auseinandersetzen und sich über den Verkaufsprozess sowie über dessen Nebenkosten informieren.

Häufig unterlaufen beim Verkauf Fehler, weil wesentliche Kenntnisse fehlen, sodass es sinnvoll sein kann, sich an einen erfahrenen Makler zu wenden oder sich zumindest steuerrechtlich beraten zu lassen. Typische Fehler sind zum Beispiel diese: 

• Die Spekulationsfrist wurde nicht eingehalten, sodass die Steuer fällig wird. 
• Nebenkosten wie für den Makler oder die Erstellung eines Energieausweises werden nicht beachtet. 
• Das Haus wird aufgrund fehlender Marktkenntnisse unter Wert verkauft. 
• Aufgrund von mangelhaftem Marketing lässt sich einfach kein Käufer finden. 

Checkliste zum Hausverkauf

• Grundbuchänderung vornehmen lassen
• alle wichtigen Dokumente besorgen
• Immobilie bewerben
• Besichtigungstermine planen und durchführen
• Kaufvertrag notariell beglaubigen lassen
• Hausverkauf in der Steuererklärung angeben

Wenn der Erblasser einen Ehepartner und einige Kinder hat, teilen sich diese das Erbe. Sie werden zu einer sogenannten Erbengemeinschaft, die den Nachlass gemeinsam besitzt. Dementsprechend muss sie auch über alle Vermögenswerte gemeinsame Entscheidungen treffen.

Auch ein geerbtes Haus kann dann nicht einfach so von einem der Erben genutzt oder verkauft werden. Üblicherweise wird die Erbengemeinschaft aufgelöst, indem der Nachlasswert aufgeteilt wird. Infolgedessen kommt es in vielen Fällen zum Hausverkauf. Es gibt aber auch andere Lösungen. Wenn einer der Erben gerne in dem Haus wohnen möchte, kann er den anderen eine Nutzungsentschädigung dafür geben oder deren Erbteile kaufen.

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, müssen Sie sich unbedingt mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Sofern eine Steuerpflicht besteht, werden Sie dieser auch nachkommen müssen, was natürlich Ihr Erbe ein wenig verringern wird. Informieren Sie sich deswegen gründlich und berücksichtigen Sie vor allem diese Punkte: 

• Bei Überschreitung des Freibetrags müssen Sie Erbschaftssteuer auf das Haus zahlen.
• Sollten Sie das Haus vor Ende der Spekulationsfrist weiterverkaufen, fällt auf den Gewinn die sogenannte Spekulationssteuer an. 
• Bei einer Ausschlagung des Erbes zahlen Sie keine Steuern. 
• Des Weiteren können Sie die Erbschaftssteuer umgehen, indem Sie das Haus nicht verkaufen und selbst darin einziehen. Dafür müssen Sie aber ein enges Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser haben.