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Geerbtes Haus verkaufen Steuer

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 15.07.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze
Geerbtes Haus verkaufen
Schritt für Schritt zum Hausverkauf
Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?
Immobilien Erbe antreten oder ausschlagen?
Immobilien, Erbe & Steuern
Häufige Fehler beim Verkauf geerbter Immobilien
Checkliste zum Hausverkauf
Haus einer Erbengemeinschaft verkaufen
Geerbtes Haus verkaufen - Steuer & Fazit
FAQs zu Hausverkauf & Steuer eines geerbten Hauses

Das Wichtigste in Kürze

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Bei Überschreitung der Freibeträge müssen Erben die Erbschaftssteuer für das Haus zahlen.
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Das Erbe muss innerhalb von drei Monaten nach Kenntnis vom Erbfall beim Finanzamt gemeldet werden.
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Der Gewinn des Verkaufes wird möglicherweise ebenfalls besteuert. Das ist dann der Fall, wenn zwischen dem Kauf und dem Verkauf weniger als zehn Jahre vergangen sind.
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Der Gewinn des Hausverkaufs ist in der Steuererklärung für das jeweilige Jahr anzugeben.

Bei geerbten Immobilien und Grundbesitz wird die Spekulationssteuer fällig, wenn weniger als 10 Jahre zwischen Kauf und Verkauf liegen.

Übersteigt der Gewinn die Freigrenze von 600 Euro für private Veräußerungsgeschäfte, so unterliegt der Erlös in vollem Umfang der Steuerpflicht.

Geerbtes Haus verkaufen Steuer: Wissenswertes zur Erbschafts- und Spekulationssteuer

Wenn Sie als naher Verwandter des Erblassers selbst in ein geerbtes Haus einziehen und es nicht verkaufen, können Sie sich sowohl die Erbschafts- als auch die Spekulationssteuer sparen.

Geerbtes Haus verkaufen - das gilt es zu beachten

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, sind neben der Steuer einige Formalien zu beachten!

Zum Beispiel müssen Sie sich als Eigentümer im Grundbuch eintragen lassen. Damit Sie das tun können, müssen Sie nachweisen, dass Sie der rechtmäßige Erbe sind.

Das gelingt Ihnen mit einem Erbschein, den Sie beim Nachlassgericht beantragen oder mithilfe eines notariellen Testaments, aus dem Sie eindeutig als Erbe hervorgehen. Für die Berechnung der Erbschafts- und der Spekulationssteuer im Fall eines Verkaufs müssen Sie den Verkehrswert der Immobilie bestimmen lassen. Berücksichtigen Sie außerdem wichtige Fristen wie die Spekulationsfrist, auf die wir später im Text aber noch einmal genauer eingehen.

Schritt für Schritt zum Hausverkauf

Schritt: Nehmen Sie die Grundbuchänderung vor. Das sollten Sie innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall tun, denn dann müssen Sie dafür keine Gebühren zahlen.
Schritt: Anschließend lassen Sie den Wert der Immobilie durch einen sachverständigen Fachmann ermitteln. Dabei kommt es nicht auf den Verkaufs-, sondern auf den Verkehrswert an.
Schritt: Überprüfen Sie, ob die Spekulationssteuer fällig wird und wie hoch diese ausfallen wird.
Schritt: Suchen Sie alle wichtigen Unterlagen wie den Grundriss, den Grundbuchauszug, die Flurkarte und den Energieausweis zusammen.
Schritt: Machen Sie ansprechende Fotos und inserieren Sie das Haus oder wenden Sie sich an einen Immobilienmakler und übertragen Sie ihm diese Aufgabe.

Geerbtes Haus verkaufen oder behalten?

Sie fragen sich, ob sie ein geerbtes Haus verkaufen und Steuer darauf entrichten sollen, oder ob Sie es behalten und entweder vermieten oder selbst bewohnen sollten?

Hier auf Bestattungen.de erfahren Sie mehr zu den Vor- und Nachteilen beider Varianten:

Durch den Verkauf können Sie vielleicht sogar noch einen Gewinn machen.
Wenn Sie das Haus veräußern, müssen Sie sich nicht darum kümmern.
Beim Verkauf fällt möglicherweise die Spekulationssteuer an.
Falls Sie als Erbe selbst in die Immobilie einziehen und für mindestens zehn Jahre dort wohnen bleiben, sparen Sie sich unter bestimmten Voraussetzungen die Erbschaftssteuer für das Haus.
Ein Eigenheim kann eine wertbeständige Geldanlage sein, die bei Vermietung sogar eine Rendite abwirft.
Sollten Sie die Immobilie gemeinsam mit anderen erben, sind Sie auch von deren Entscheidungen abhängig.

Immobilien Erbe antreten oder ausschlagen?

Prüfen Sie nach dem Tod des Erblassers möglichst zeitnah, wie hoch der Nachlasswert ist und welche Vermögenswerte und Verbindlichkeiten neben der Immobilie vorhanden sind. Hohe Schulden, die sich durch den Verkauf der Immobilie nicht ausgleichen lassen, sind immer ein Warnzeichen, denn Sie erben nicht nur das Vermögen, sondern auch die Verbindlichkeiten. In diesem Fall sollten Sie das Erbe ausschlagen.

Wegen der Erbschaftssteuer für das Haus sollten Sie sich nicht zu viele Sorgen machen. Die können Sie in der Regel begleichen, indem Sie die geerbte Immobilie verkaufen. Darüber hinaus besteht die Möglichkeit, eine Stundung zu beantragen und sie über einen Zeitraum von zehn Jahren abzubezahlen.

Immobilien, Erbe & Steuern

Sie fragen sich: Welche Steuer fällt bei einer geerbten Immobilie an und wie sieht es mit der Steuer aus, wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen? Das hat es mit Erbschafts- und Spekulationssteuer auf sich, bzw. hier müssen diese jeweils geleistet werden:

Steuern für geerbtes Haus

Das Erbe eines Hauses müssen Sie beim Finanzamt melden. Sofern der Verkehrswert der Immobilie die steuerlichen Freibeträge überschreitet, werden Sie infolgedessen Erbschaftssteuer für das Haus zahlen müssen. Wie hoch sie ausfällt, hängt von diesen Faktoren ab:

Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser
Höhe des Erbes
Steuerklasse

Je näher Sie mit dem Erblasser verwandt sind, desto höher fällt der Freibetrag aus, sodass Sie natürlich weniger Steuern zahlen müssen. Lebenspartner können sich gegenseitig 500.000 Euro vererben, ohne Erbschaftssteuer entrichten zu müssen.

Kinder können von jedem ihrer Elternteile 400.000 € erben. Wenn gar kein Verwandtschaftsverhältnis besteht, liegt der Freibetrag jedoch nur bei 20.000 €. Die Erbschaftssteuer auf das Hauskann entfallen, wenn es sich um ein Familienheim mit großer emotionaler Bedeutung handelt und der Erbe selbst darin wohnen möchte. Das muss er aber für mindestens zehn Jahre tun.

Steuern für ausgeschlagenes Erbe

Durch das Ausschlagen des Erbes entfällt selbstverständlich die Erbschaftssteuer. Auch die Spekulationssteuer wird uninteressant, da Sie gar keine Immobilie erben, die Sie verkaufen könnten. In diesem Fall müssen Sie also gar keine Steuern zahlen.

Steuern bei Verkauf des geerbtes Hauses

Wenn Sie ein Haus nach einem Todesfall verkaufen möchten, sollten Sie vorab klären, ob gegebenenfalls die sogenannte Spekulationssteuer fällig wird. Der Gesetzgeber geht nämlich davon aus, dass es beim Verkauf zu einem Gewinn kommt, der wiederum dem Einkommen zugerechnet werden kann und dementsprechend versteuert werden muss. Gezahlt werden muss die Steuer aber nur unter bestimmten Voraussetzungen: Das Haus wird vor dem Ablauf der Spekulationsfrist von zehn Jahren verkauft.

Dabei ist es unerheblich, wann Sie das Erbe angetreten haben. Wichtig ist hingegen, wann der Erblasser die Immobilie gekauft hat. Wenn das vor weniger als zehn Jahren war, werden Sie die Steuer zahlen müssen, sofern Sie das Haus nicht selbst genutzt haben.

Diese Regelung trifft selbstverständlich nicht nur auf Häuser, sondern auch auf geerbte Wohnungen zu. Für eine ordnungsgemäße Berechnung der Steuer müssen Sie den Gewinn aus dem Hausverkauf bei Ihrer Steuerklärung angeben.

Häufige Fehler beim Verkauf geerbter Immobilien

Für den Fall, dass Sie ein geerbtes Haus verkaufen und die Steuer umgehen möchten, sollten Sie nicht nur die Fristen kennen, sondern sich auch mit dem aktuellen Immobilienmarkt auseinandersetzen und sich über den Verkaufsprozess sowie über dessen Nebenkosten informieren.

Häufig unterlaufen beim Verkauf Fehler, weil wesentliche Kenntnisse fehlen, sodass es sinnvoll sein kann, sich an einen erfahrenen Makler zu wenden oder sich zumindest steuerrechtlich beraten zu lassen. Typische Fehler sind zum Beispiel diese:

Die Spekulationsfrist wurde nicht eingehalten, sodass die Steuer fällig wird.
Nebenkosten wie für den Makler oder die Erstellung eines Energieausweises werden nicht beachtet.
Das Haus wird aufgrund fehlender Marktkenntnisse unter Wert verkauft.
Aufgrund von mangelhaftem Marketing lässt sich einfach kein Käufer finden.

Checkliste zum Hausverkauf

Grundbuchänderung vornehmen lassen
alle wichtigen Dokumente besorgen
Immobilie bewerben
Besichtigungstermine planen und durchführen
Kaufvertrag notariell beglaubigen lassen
Hausverkauf in der Steuererklärung angeben

Haus einer Erbengemeinschaft verkaufen

Wenn der Erblasser einen Ehepartner und einige Kinder hat, teilen sich diese das Erbe. Sie werden zu einer sogenannten Erbengemeinschaft, die den Nachlass gemeinsam besitzt. Dementsprechend muss sie auch über alle Vermögenswerte gemeinsame Entscheidungen treffen.

Auch ein geerbtes Haus kann dann nicht einfach so von einem der Erben genutzt oder verkauft werden. Üblicherweise wird die Erbengemeinschaft aufgelöst, indem der Nachlasswert aufgeteilt wird. Infolgedessen kommt es in vielen Fällen zum Hausverkauf. Es gibt aber auch andere Lösungen. Wenn einer der Erben gerne in dem Haus wohnen möchte, kann er den anderen eine Nutzungsentschädigung dafür geben oder deren Erbteile kaufen.

Geerbtes Haus verkaufen - Steuer & Fazit

Wenn Sie ein geerbtes Haus verkaufen, müssen Sie sich unbedingt mit dem Thema Steuern auseinandersetzen. Sofern eine Steuerpflicht besteht, werden Sie dieser auch nachkommen müssen, was natürlich Ihr Erbe ein wenig verringern wird. Informieren Sie sich deswegen gründlich und berücksichtigen Sie vor allem diese Punkte:

Bei Überschreitung des Freibetrags müssen Sie Erbschaftssteuer auf das Haus zahlen.
Sollten Sie das Haus vor Ende der Spekulationsfrist weiterverkaufen, fällt auf den Gewinn die sogenannte Spekulationssteuer an.
Bei einer Ausschlagung des Erbes zahlen Sie keine Steuern.
Des Weiteren können Sie die Erbschaftssteuer umgehen, indem Sie das Haus nicht verkaufen und selbst darin einziehen. Dafür müssen Sie aber ein enges Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser haben.

FAQs zu Abschichtungsvereinbarung Muster

Kann man ein geerbtes Haus steuerfrei verkaufen?
- Es ist möglich, das Haus zu verkaufen, ohne Spekulationssteuer zahlen zu müssen.
Wann kann ein geerbtes Haus steuerfrei verkauft werden?
- Sie können ein geerbtes Haus nach Todesfall verkaufen, ohne Steuern darauf zahlen zu müssen, wenn Sie die Spekulationsfrist einhalten. Es darf also erst zehn Jahre, nachdem der Erblasser es gekauft hat, erneut den Besitzer wechseln. Auch wenn es in den letzten drei Jahren selbst genutzt worden und vom Erblasser und seinen Erben bewohnt worden ist, fällt keine Steuer an.
Welche Steuern fallen beim Verkauf einer geerbten Immobilie an?
- Beim Verkauf muss unter Umständen die Spekulationssteuer entrichtet werden. Zusätzlich wird die Grunderwerbssteuer fällig. Die wird in der Regel aber vom Immobilienkäufer bezahlt.
Was muss man beachten, wenn ein geerbtes Haus verkauft wird?
- Sie müssen das Haus auf Ihren Namen umschreiben lassen und eine Grundbuchänderung vornehmen. Überprüfen Sie außerdem, ob Sie die Spekulationssteuer zahlen müssen und kümmern Sie sich darum, alle wichtigen Dokumente zu besorgen.
Wie hoch ist die Spekulationssteuer eines geerbten Hauses?
- Die Spekulationssteuer wird nur auf den Gewinn gezahlt, den Sie beim Verkauf erwirtschaften. Wenn Sie keinen Gewinn machen, liegt sie also bei 0 %. Ansonsten hängt die Höhe von Ihrem Einkommenssteuersatz ab.