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Geerbtes Haus vermieten: Wichtige Schritte, Rechte & praktische Tipps

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 09.07.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze
Die erste Entscheidung: Vermieten, Verkaufen oder Selbstnutzen?
Rechtliche Grundlagen für Erben und Vermieter
Geerbtes Haus vermieten: Die nächsten Schritte
Marktwert der Immobilie realistisch einschätzen
Finanzielle Aspekte und Steuerfragen
Vertragsgestaltung bei der Vermietung eines geerbten Hauses
Mögliche Fallstricke und deren Vermeidung
Die Immobilie nachhaltig vermieten
Fazit zu geerbtes Haus vermieten
FAQs zu geerbtes Haus vermieten

Das Wichtigste in Kürze

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Am Anfang steht die Überlegung, ob man das geerbte Haus vermieten, verkaufen, oder selbst nutzen möchte.
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Es bedarf einer eingehenden Beratung über die rechtlichen Schritte, wie Eintragung ins Grundbuch und die Beantragung des Erbscheins.
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Man sollte sich über steuerliche Pflichten und Freibeträge bei geerbten Immobilien informieren.
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Das Haus muss für die Vermietung vorbereitet werden.
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Als Vermieter braucht man einen sicheren Mietvertrag mit allen notwendigen Rechten und Pflichten.

Es kann lohnenswert sein, ein geerbtes Haus zu vermieten und damit ein Zusatzeinkommen zu erwirtschaften. Allerdings gibt es viele Dinge zu beachten, um rechtlich, aber auch finanziell auf der sicheren Seite zu stehen. In diesem Artikel wird genau auf diese Punkte eingegangen, denn natürlich stellt sich die Frage, ob man das geerbte Haus verkaufen oder vermieten soll. Ebenso wird ein Blick auf steuerliche Fragen, insbesondere die Erbschaftssteuer für Immobilien geworfen.

Die erste Entscheidung: Vermieten, Verkaufen oder selbst nutzen?

Wer ein Haus geerbt hat, kommt schnell zur Überlegung, was man damit machen kann. Ein geerbtes Haus vermieten erscheint oftmals eine gute Idee, doch scheuen sich viele Immobilienbesitzer vor dem Aufwand.

Im Grunde stehen aber nur drei Möglichkeiten zur Auswahl:

Vermieten: Dies schafft eine langfristige Einkommensquelle. Allerdings liegt der Aufwand hier bei der Mietpreisgestaltung, Mietverträgen und Instandhaltungskosten.
Verkaufen: Eine schnelle Möglichkeit, um an Kapital zu kommen, allerdings darf man die Steuerpflichten nicht aus dem Auge verlieren.
Selbst nutzen: Es kann steuerliche Vorteile bieten, die Immobilie selbst zu bewohnen.

Rechtliche Grundlagen für Erben und Vermieter

Ehe man eine geerbte Immobilie vermieten kann, bedarf es der Klärung einiger Punkte. Diese sind:

Abwarten bis der Erbschein ausgestellt wurde, denn den braucht es oftmals als Nachweis.
Alle Erben müssen im Grundbuch eingetragen sein, um auch rechtlich wirken zu können.
Bei einer Erbengemeinschaft müssen Entscheidungen gemeinschaftlich getroffen werden.

Erbschein und seine Bedeutung für die Vermietung

Dieses Dokument stellt das Nachlassgericht an jeden Erben aus. Er weißt somit die jeweilige Person als rechtmäßigen Nachfolger des Verstorbenen aus. Der Erbschein ist wichtig wenn:

Banken, Behörden oder potenzielle Mieter einen Eigentumsnachweis verlangen.
Ohne den Besitz des Erbscheins kann es zu Schwierigkeiten bei der Durchsetzung von Ansprüchen kommen.

Eigentümerwechsel im Grundbuch bei geerbten Immobilien

Müssen Erben im Grundbuch eingetragen werden? Auf jeden Fall, unabhängig davon, ob man ein geerbtes Haus vermieten, verkaufen oder selbst bewohnen möchte. Hierfür muss beim zuständigen Grundbuchamt ein Antrag eingereicht werden. Ebenso benötigt das Amt Sterbeurkunde, Erbschein und Personalausweis aller Erben. Die Umschreibung selbst kostet eine Gebühr.

Die Verantwortung einer Erbengemeinschaft beim Vermieten

Erben mehrere Personen das Haus, entsteht eine Erbengemeinschaft. Diese muss nun alle Entscheidungen das Haus betreffend zusammen treffen. Das bedeutet, dass auch zusammen entschieden wird, ob man ein geerbtes Haus renovieren und vermieten möchte. Ob die Verwaltung der Immobilie oder die Deckung entstehender Kosten bei einer Renovierung, die Erbengemeinschaft ist dafür zuständig. Dies kann für manche Personen der Erbengemeinschaft finanziell schwierig sein.

Alternativ gibt es immer noch die Möglichkeit, dass einer das Haus kauft. In diesem Fall muss er das Erbe an die Geschwister auszahlen. Jeder erhält dann seinen Anteil und die Erbengemeinschaft ist aufgelöst.

Geerbtes Haus vermieten: Die nächsten Schritte

Sind alle rechtlichen Fragen geklärt, folgen die praktischen Schritte, wenn man ein geerbtes Haus vermieten möchte. Zu Beginn sollte das Haus renoviert werden, um auch einen attraktiven Mietstandard zu gewährleisten. Während dieser Zeit ist es von Vorteil, den Marktwert zu analysieren, um eine realistische Einschätzung des Mietpreises zu erhalten. Sobald das Haus renoviert ist, werden Inserate geschaltet, um geeignete Mieter zu finden. Hierfür kann auch die Hilfe eines Immobilienmaklers in Anspruch genommen werden.

Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft: Lösungen für die Vermietung

Leider kommt es innerhalb einer Erbengemeinschaft auch zu Auseinandersetzungen, die nicht selten vor Gericht landen. In erster Linie sollte man versuchen, einen gemeinsamen Nenner zu finden und sachlich über die Situation zu sprechen.

Weitere Ansätze der Konfliktlösung sind:

Erbauseinandersetzungsvertrag: Er wird schriftlich erstellt und regelt die Verteilung innerhalb der Erbengemeinschaft.
Teilungsversteigerung: Die Immobilie wird gerichtlich versteigert.
Interne Vereinbarungen: Übereinkommen über die Nutzung und Vermietung.

Im Zweifel besteht immer noch die Möglichkeit, wenn mehrere das Haus erben, die Geschwister auszuzahlen. Das bedeutet, einer kauft das Haus und jede Person der Erbengemeinschaft erhält seinen Anteil als Geldwert.

Die Bedeutung des Wohnrechts bei der Vermietung

Nicht immer lässt sich ein geerbtes Haus vermieten oder verkaufen, denn es könnte eine Person in dem Haus wohnen, die über Wohnrecht verfügt. Sofern jemand lebenslanges Wohnrecht hat, müssen dies die Erben respektieren. Bei der Gestaltung des Mietvertrags muss das berücksichtigt werden.

Es kommt darauf an, welches Wohnrecht vereinbart wurde. So kann es sein, dass die Person lediglich Teile der Immobilie bewohnen darf, ohne selbst Eigentümer zu sein. Auch kann die Person ein lebenslanges Wohnrecht haben. Das Wohnrecht selbst wird im Grundbuch eingetragen und kann vom Eigentümer nur gelöscht werden, wenn die Person mit dem Wohnrecht verstirbt oder der Löschung zustimmt und aus der Immobilie auszieht.

Marktwert der Immobilie realistisch einschätzen

Bevor man sich auf die Suche nach Mietern macht, sollte man den Marktwert ermitteln. Hier ist es gut, sich nach dem am Ort geltenden Mietspiegel zu richten. Je attraktiver die Lage ist, desto mehr Miete kann man ansetzen. Doch auch der Zustand der Immobilie sowie die Ausstattung spielen eine Rolle.

Ein Haus in zentraler Lage, in einem gut situierten Viertel mit fußläufigen Einkaufsmöglichkeiten, guten Verkehrsanbindungen und Schulen sowie Kindergärten ist begehrter als ein Haus in einem kleinen Dorf. Somit sind die Menschen auch gerne bereit für das Stadthaus mehr zu bezahlen, als in der ländlichen Gegend, in der man auf ein Auto angewiesen ist.

Gleiches gilt für die Immobilie selbst. Je hochwertiger diese ausgestattet ist, zum Beispiel mit Klimaanlage und Sauna, umso höher darf die Miete auch sein. Für ein altes Haus dagegen, das noch mit Holz beheizt wird, kann man nicht viel verlangen.

Ein geerbtes Haus vermieten ist somit nicht ganz so einfach, vor allen Dingen dann, wenn es schon lange nicht mehr renoviert und modernisiert wurde.

Finanzielle Aspekte und Steuerfragen

Für ein geerbtes Haus fällt die Erbschaftssteuer für Immobilien an. Hier sollte man sich auf jeden Fall mit den Freibeträgen und Steuersätzen auseinandersetzen. Möchte man ein geerbtes Haus verkaufen, fällt auch die Steuer an. Bleibt noch die Frage, lohnt sich das Vermieten steuerlich? Hier sollte man gut kalkulieren, welche Mieteinnahmen man hat, um die laufenden Kosten zu decken. Hinzu kommt, dass Mieteinnahmen in der Steuererklärung angegeben werden müssen.

Somit ist es durchaus ratsam, mit einem Steuerberater zu sprechen, um das Für und Wider besser abwägen zu können. Dieser klärt auch darüber auf, wie hoch der Freibetrag bei der Erbschaftssteuer für Immobilien ist. Generell kann man aber sagen, je näher man zum Verstorbenen verwandt war, umso geringer fällt die Erbschaftssteuer für Immobilien aus. Abhängig natürlich vom Wert der Immobilie.

Erbschaftssteuer: Freibeträge und Steuersätze

Bei der Erbschaftssteuer für Immobilien kann es große Unterschiede geben. Die Steuersätze sind in der Regel abhängig vom Wert der Immobilie und dem Verwandtschaftsgrad. Bei den Freibeträgen ist der Verwandtschaftsgrad entscheidend. Je näher man dem Verstorbenen stand, desto höher ist der Freibetrag. Vom höchsten Freibetrag profitieren zum Beispiel Ehegatten und Kinder. Übrigens: In der Steuererklärung ist das Haus in Eigennutzung unwichtig. Wer die Immobilie selbst bewohnt, muss keine Steuer dafür zahlen, aber mindestens 10 Jahre in der Immobilie wohnen bleiben.

Versteckte Kosten: Notwendige Sanierungen und Renovierungen

Oft erbt man eine Immobilie und muss am Ende feststellen, dass diese erst teuer renoviert oder gar saniert werden muss. Diese Tatsache hat schon so manchen Erben in den finanziellen Ruin getrieben.

Bauliche Mängel zum Beispiel müssen behoben werden, damit man ein geerbtes Haus vermieten kann. Fallen gar Teile der Fenstersimse auf die Straße, verpflichtet die Stadt sogar zu einer Beseitigung der baulichen Mängel, da sie eine Gefahr für Fußgänger darstellen.

Eine gut durchdachte Modernisierung zur Verbesserung der Energieeffizienz kann langfristig Kosten sparen. Jedoch muss hierfür zu Beginn viel Geld eingeplant werden, abhängig davon, in welchem Ausstattungszustand das Haus bereits ist.

Kalkulation der Rentabilität einer Vermietung

Bevor man ein geerbtes Haus vermieten möchte, sollte gut gerechnet werden. Wie hoch werden die Mieteinnahmen im Jahr sein? Wie hoch sind die laufenden Kosten, Instandhaltung sowie Erbschaftssteuer für Immobilien? Lohnt sich anhand des geplanten Mietpreises die Vermietung oder zahlt man am Ende sogar noch drauf?

Zu bedenken ist, dass auch Rücklagen gebildet werden müssen, damit für notwendige Reparaturen Geld auf der Seite ist.

Vertragsgestaltung bei der Vermietung eines geerbten Hauses

Der Mietvertrag ist die Basis und sollte rechtssicher sein. Auf jeden Fall muss er enthalten:

Mietdauer: Befristet oder unbefristet
Mietzahlungen: Höhe und Fälligkeit der Miete
Pflichten: Regelungen zur Instandhaltung und Reparaturen

Klauseln zu Renovierungspflichten von Seiten des Mieters sind mittlerweile ungültig.

Mietvertrag: Rechte und Pflichten festlegen

Der Mietvertrag soll dem Mieter ganz klar seine Rechte und Pflichten anzeigen. So muss enthalten sein, bis wann die Miete zu bezahlen ist, auf welches Konto und ab wann der Mieter mahnt. Die Kündigungsfristen müssen ganz klar definiert sein, und zwar für beide Parteien. Eine Auflistung der Nebenkosten für den Mieter ist sinnvoll, damit er diese leichter einsehen kann. Diese sind zusätzlich zur Miete zu bezahlen.

Mietpreisgestaltung unter Berücksichtigung des lokalen Marktes

Der Mietpreis sollte an den lokalen Markt angelehnt sein und nicht über dem örtlichen Mietspiegel liegen. Deshalb ist es gut, die üblichen Mietpreise in der Umgebung zu recherchieren. Ebenso müssen Vermieter auf die gesetzliche Mietpreisbremse achten. Nach oben hin gibt es somit Grenzen.

Umgang mit bestehenden Mietverhältnissen

Was ist nun, wenn ein Erbe aus der Erbengemeinschaft im Haus wohnt oder die Immobilie bereits vermietet ist? In diesem Fall können die Mietverträge einfach übernommen werden. Als Vermieter sollte man sich dann aber unbedingt über die Rechte der bestehenden Mieter informieren.

Lebt nun einer der Erben schon im Haus, kann er dort wohnen bleiben, wenn alle anderen damit einverstanden sind. Allerdings sollte in diesem Fall eine angemessene Miete ausgehandelt werden, damit auch die anderen Parteien der Erbengemeinschaft von ihrem Erbe profitieren.

Mögliche Fallstricke und deren Vermeidung

Ein geerbtes Haus vermieten ist nicht schwer, einen geeigneten Mieter zu finden dagegen schon. In jedem Fall sollte die Bonität des potenziellen Mieters geprüft werden. Auch der äußere Eindruck verrät schon viel über die Person. Gehaltszettel als Nachweis geben die Sicherheit, dass der potenzielle Mieter auch über die nötigen Mittel verfügt, die Miete zu bezahlen.

Für den Vermieter selbst ist ein rechtlich einwandfreier Mietvertrag unerlässlich. Diesen kann zum Beispiel ein Anwalt überprüfen.

Die Immobilie nachhaltig vermieten

Nachhaltigkeit spielt auch bei vermieteten Immobilien eine Rolle. Deshalb lohnt es sich, als Eigentümer in energieeffiziente Maßnahmen zu investieren. Ebenso lässt sich die Renovierung mit umweltfreundlichen Materialien durchführen. Grundsätzlich lassen sich nachhaltige Immobilien nicht nur besser verkaufen, sondern auch besser vermieten.

Aspekte einer umweltbewussten Vermietung

Als Eigentümer einer Immobilie kann man eine energetische Sanierung sogar fördern lassen. Somit lohnt sich dieser Aspekt auch aus finanziellen Gründen. Auf jeden Fall sollte die Immobilie über einen aktuellen Energieausweis verfügen, der auch als Nachweis dient, wie effizient das Haus wirklich ist.

Langfristige Bindung von Mietern durch faire Konditionen

Wer ein geerbtes Haus vermieten möchte, profitiert von langfristigen Mietern. Doch damit der Mieter auch gerne bleibt, müssen Vermieter auch ein wenig Entgegenkommen zeigen. So ist ein angemessener Mietpreis mit nur minimalen Anpassungen des Mietspiegels immer gerne gesehen. Service findet man heute bei vielen Vermietern nur noch wenig. Deshalb ist es ratsam, auf Anfragen und Reparaturen möglichst zeitnah zu reagieren. Das fördert die Zufriedenheit des Mieters und er hat keinen Grund auszuziehen.

Erhaltungszustand und Modernisierung für die Zukunft planen

Stehen Renovierungs- und Modernisierungsarbeiten an, so sollte man gleich für die Zukunft planen. Gerade die Energieeffizienz ist ein großes Thema und wer gleich mehr Geld investiert, hat auch länger seine Ruhe vor neuen Modernisierungsmaßnahmen. Eine regelmäßige Wartung und Pflege der Immobilie ist von großer Bedeutung. Auf diese Weise lässt sich langfristig gesehen sogar Geld einsparen.

Fazit zu geerbtes Haus vermieten

Ein geerbtes Haus vermieten kann lohnend sein, wenn man einige Punkte beachtet. Von der rechtlichen Absicherung über die Marktwertanalyse bis hin zur nachhaltigen Mietpreisgestaltung gibt es viele Aspekte zu beachten. Ob sich auch ein langfristiger Erfolg einstellt, ist nur dann absehbar, wenn die ganzen steuerlichen Hintergründe auch beherzigt werden.

FAQs zu geerbtes Haus vermieten

Welche rechtlichen Schritte sind notwendig, um ein geerbtes Haus zu vermieten?
- Jeder Erbe benötigt einen Erbschein und muss sich im Grundbuch eintragen lassen.
Wie ermittle ich den Mietwert eines geerbten Hauses?
- Eine Marktwertanalyse, bei der Zustand und Lage der Immobilie eine Rolle spielen, ist sinnvoll. Es lohnt sich auch Vergleichswerte einzuholen.
Welche steuerlichen Pflichten habe ich bei der Vermietung eines geerbten Hauses?
- Mieteinnahmen gehören in die Steuererklärung und es kann Erbschaftssteuer anfallen.
Was sollte in einem Mietvertrag für ein geerbtes Haus enthalten sein?
- Unbedingt sollten die Mietdauer, Mietzahlungen, Kündigungsfristen sowie Regelungen zu Nebenkosten und Instandhaltung erfasst werden.
Welche Versicherungen benötige ich für ein vermietetes geerbtes Haus?
- Unerlässlich sind eine Wohngebäudeversicherung sowie eine Haftpflichtversicherung. Eventuell sollte man auch über eine Versicherung bei Elementarschäden nachdenken.