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Erbrecht Immobilien: Rechte, Pflichten & praktische Tipps

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 08.07.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze
Was ist das Erbrecht bei Immobilien in Deutschland?
Gründung einer Erbengemeinschaft bei Immobilienerbschaft
Erbrecht Immobilien und die Erbfolge
Die ersten Schritte nach einer Immobilienerbschaft
Entscheidungen und Handlungsmöglichkeiten einer Erbengemeinschaft
Erbschaftssteuer bei Immobilien und Freibeträge
Immobilienvermächtnis und Pflichtteil
Auflösung einer Erbengemeinschaft und Teilungsversteigerung
Rechtliche und finanzielle Herausforderungen beim Immobilienerbe
Fazit zu Erbrecht Immobilien
FAQs zu Erbrecht Immobilien

Das Wichtigste in Kürze

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Das Erbrecht in Deutschland regelt die Verteilung des Vermögens eines Verstorbenen.
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Erben mehrere Personen eine Immobilie zusammen, spricht man von einer Erbengemeinschaft.
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Die Erben müssen eine Erbschaftssteuer und bei Immobilien zusätzlich eine Grunderwerbsteuer entrichten.
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Liegt ein Testament vor, kann eine Immobilie auch nur an eine Person vererbt werden.
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Die Erben haben verschiedene Möglichkeiten nach dem Erhalt der Immobilie.

Das Erbrecht in Bezug auf Immobilien ist ein umfangreiches Thema, bei dem viele rechtliche Aspekte Beachtung finden. Von der Erbfolge über Steuerfragen bis hin zur Verwaltung von Erbengemeinschaften gibt es zahlreiche wichtige Punkte zu beachten. Dieser Text gibt eine umfassende Übersicht über die wesentlichen Aspekte, die im Zusammenhang mit dem Erbrecht bei Immobilien relevant sind.

Was ist das Erbrecht bei Immobilien in Deutschland?

Das Erbrecht gehört zu den Grundrechten und ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es regelt, wie mit dem Vermögen eines Verstorbenen verfahren wird und regelt somit unter anderem das Erbrecht für Immobilien. Liegt ein Testament vor, können Teile des gesetzlichen Erbrechts ungültig sein.

In der Regel wird es in Deutschland so gehandhabt, dass der Ehegatte des Verstorbenen als Erbe fungiert. Sofern es diesen nicht gibt, sind die Kinder des Verstorbenen die nächsten Erben. In dieser Reihenfolge setzt sich der Stammbaum dann nach unten hin fort.

Gibt es kein Testament, so wird das Vermögen gerecht unter den nächsten Erben verteilt, geht es aber um das Erbrecht von Immobilien erben alle Erbberechtigten die Immobilie zu gleichen Teilen. Somit führt das Erbrecht von Immobilien unter Kindern oft zu Streitigkeiten.

Gründung einer Erbengemeinschaft bei Immobilienerbschaft

Eine Erbengemeinschaft besteht aus mehreren Personen, die eine Immobilie geerbt haben. Dies kann aus folgenden Gründen passieren:

Fehlen eines Testaments: Liegt kein Testament vor oder ist dieses aus rechtlichen Gründen nicht anzuerkennen, tritt die gesetzliche Erbfolge in Kraft. Dies kann zur Bildung einer Erbengemeinschaft führen.
Mehrere Erben: Steht die Immobilie gesetzlich mehreren Erben zu und finden diese keine einvernehmliche Lösung, kommt es zur Bildung der Erbengemeinschaft.

Rechte und Pflichten in einer Erbengemeinschaft

Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft haben sowohl Rechte als auch Pflichten und das zu gleichen Teilen. Dies betrifft auch die Erbschaftssteuer von Immobilien. Nicht selten führen diese Rechte und Pflichten auch zu Streitigkeiten, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann.

Zu den Rechten gehört nicht nur der Anspruch auf den eigenen Erbanteil. Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft hat ein Mitspracherecht bei Entscheidungen, die die Immobilie betreffen sowie den Nutzungsmöglichkeiten der Immobilie.

Wer Eigentum besitzt, hat auch Pflichten, die zu erfüllen sind. Alle Mitglieder der Erbengemeinschaft sind für den Erhalt und die Verwaltung der Immobilie zuständig und müssen eine Verwahrlosung dieser verhindern. Hier gilt es die gesetzlichen Vorgaben einzuhalten.

Eine Ausnahme für die Sanierungspflicht der Erben gibt es aber auch. Hat oder haben der oder die Erben bereits vor dem 1. Februar 2002 in der geerbten Immobilie gewohnt, so entfällt die Sanierungspflicht. Jedoch gilt diese Regelung nur für Ein- und Zweifamilienhäuser als auch Eigentumswohnungen. Handelt es sich um ein Mehrfamilienhaus, entfällt diese Ausnahmeregelung.

Verwaltung des Erbes innerhalb der Gemeinschaft

Damit die Verwaltung innerhalb einer Erbengemeinschaft funktioniert, braucht es eine gute Struktur. Diese sollte möglichst schon zeitig festgesetzt werden, um unnötige Streitereien oder sogar den Gang zum Anwalt zu vermeiden.

Klärung der Nutzung: Selbstnutzung, Vermietung oder Verkauf der Immobilie.
Entscheidungsprozesse: Mehrentscheidungen bezüglich wichtiger Angelegenheiten und Einholung von Zustimmungen.
Konfliktlösung: Regelungen für den Umgang mit Streitigkeiten oder Meinungsverschiedenheiten.

Je größer die Erbengemeinschaft des Hauses ist, umso wichtiger ist es, diese Dinge schnell zu klären.

Erbrecht Immobilien und die Erbfolge

Das Erbrecht bestimmt, wer erbberechtigt ist und welchen Anteil diese Person erhält. Das ganze Erbrecht für Immobilien sowie die Erfolge sind gesetzlich geregelt. Da sich die Immobilie nicht teilen lässt, ist es ratsam, schon zu Lebzeiten in einem Testament klar festzulegen, wer was erbt und zu welchen Teilen.

Denkbar wäre hier zum Beispiel eine Schenkung an die Kinder zu Lebzeiten. Diese müssen die Immobilie dann aber für mindestens 10 Jahre bewohnen. Alternativ kann in der geschenkten Immobilie aber auch der noch lebende Ehegatte wohnen bleiben. Im Falle der Schenkung entfällt die Erbschaftssteuer für Immobilien. Ebenso entfällt bei Schenkung die Grunderwerbsteuer. Jedoch gibt es bezüglich der Grunderwerbsteuer Ausnahmen, weshalb hier eine Beratung durch einen Anwalt ratsam wäre.

Das Nachlassgericht regelt nach dem Ableben das Vermögen des Verstorbenen. Es verwahrt notariell beurkundete Testamente sowie handschriftliche Briefe des Erblassers, sofern diese hinterlegt wurden. Nachdem das Nachlassgericht das Vermögen gesichtet und notiert hat, werden die Erben der Erbfolge nach angeschrieben. Ausnahme: Es gibt ein Testament, in dem bereits Erben benannt werden.

Laut Erbfolge ist der Ehepartner des Verstorbenen der nächste Erbe. Sofern es keinen Ehepartner gibt, sind die Kinder in der Erbfolge an der Reihe. Lehnen diese das Erbe ab oder sind bereits Kinder verstorben, kommen deren Kinder, also die Enkelkinder des Verstorbenen an die Reihe.

Doch wie geht es nach der Testamentseröffnung weiter?

Die ersten Schritte nach einer Immobilienerbschaft

Spätestens jetzt müssen wichtige Entscheidungen getroffen werden, denn ganz zu Anfang steht die Entscheidung, ob das Erbe überhaupt angetreten wird. Sofern der Erbe dieses beim Nachlassgericht ablehnt, gilt er als nicht mehr vorhanden.

Er hat kein Anrecht mehr auf die Immobilie oder Geldvermögen. Manchmal gibt es dringende Gründe, die es sinnvoll machen, das Erbe nicht anzutreten. So zum Beispiel, wenn der Erblasser hoch verschuldet war. Mit dem Antritt des Erbes gehen Vermögen und Schulden in den Besitz des oder der Erben über.

Steht jedoch fest, dass der Erbe von seinem Erbrecht Gebrauch macht, sind nun einige Dinge zu erledigen.

Erbschein beantragen und seine Bedeutung

Die Erben beantragen jeder für sich den Erbschein beim Nachlassgericht. Das Ausstellen des Erbscheins bedeutet auch, dass das Erbe offiziell angenommen wurde, auch die eventuell vorhandenen Schulden. Er regelt auch, zu welchem Anteil die Personen Erben sind.

Für die Erben ist der Erbschein wichtig, da er sie als Erben ausweist. Bei jedem Rechts- und Geschäftsverkehr wie der Kommunikation mit Versicherungen, Banken oder dem Grundbuchamt, muss dieser vorgezeigt werden.

Wert der Immobilie ermitteln

Um mit dem Erbe gezielt umgehen zu können, ist es wichtig zu wissen, welchen Wert die Immobilie hat. Dieser kann durch einen Gutachter oder Immobilienmakler geschätzt werden. Das kostet der Erbengemeinschaft Geld, ist am Ende aber wichtig, um später über den eventuellen Verkaufspreis entscheiden zu können.

Entscheidung zwischen Verkauf, Vermietung oder Selbstnutzung

Das Erbrecht für Immobilien besagt, dass alle Erben die Immobilie zu gleichen Teilen erben. Spätestens nun muss also eine Entscheidung getroffen werden, was aus der Immobilie gemacht wird. Hier gibt es drei Möglichkeiten:

Verkauf
Vermietung
Selbstnutzung

Der Verkauf ist eine Option, wenn die Erben sich nicht einig werden und lieber den Erlös der Immobilie untereinander aufteilen. Es kann jedoch seine Zeit dauern, bis sich ein geeigneter Käufer für die Immobilie findet.

Die Vermietung ist eine gute Option, denn die Erben erhalten Mieteinnahmen für die Immobilie. Jedoch braucht es hier eine gute Kommunikation innerhalb der Erbengemeinschaft und es können auch Kosten für Sanierungen entstehen, die unter allen Erben geteilt werden.

Möchte einer der Erben das Haus selbst nutzen, so müssen die anderen Erben nicht nur damit einverstanden sein, sie erwarten auch Geld. In diesem Fall müsste der Erbe, der das Haus bewohnen will, die anderen Erben zu gleichen Teilen ausbezahlen und ihnen das Haus praktisch abkaufen. In manchen Fällen lässt sich auch eine Regelung finden, bei der der Erbe, der das Haus bewohnt, eine Miete an die anderen Erben der Erbengemeinschaft bezahlt.

Entscheidungen und Handlungsmöglichkeiten einer Erbengemeinschaft

Alle Entscheidungen müssen in der Erbengemeinschaft zusammen getroffen werden. Dies kann eine große Herausforderung sein und führt oftmals zu Streitigkeiten, die nicht beim Anwalt enden. Sofern dies der Fall ist, zählt der Verkauf der Immobilie meist zu der besten Lösung.

Erbschaftssteuer bei Immobilien und Freibeträge

Wer Erbt, muss in Deutschland auch eine Erbschaftssteuer bezahlen. Die Erbschaftssteuer für Immobilien kann je nach Wert des Hauses mit Grundstück recht hoch ausfallen. Da aber die privaten Lebensumstände und der Familienstand hier eine Rolle spielen, gibt es bestimmte Freibeträge, die die Erbschaftssteuer für Immobilien senken können. Es ist lohnenswert hier mit einem Steuerberater zu sprechen.

Auch gilt zu bedenken, dass sich die geerbte Immobilie nicht in Deutschland befinden könnte. Somit ist hier beim Thema Erbschaftssteuer für Immobilien ohnehin Beratung notwendig, denn das Erbrecht für Immobilien in Italien, das Erbrecht für Immobilien in Frankreich und die Erbschaftssteuer für Österreich können unterschiedlich zu den deutschen Rechten sein.

Grunderwerbsteuer bei Schenkung und andere Steuerlasten

Bei Schenkungen von Immobilien mag zwar keine Erbschaftssteuer für Immobilien anfallen, dennoch fallen Grunderwerbssteuern an. Wie hoch diese sind, hängt vom Bundesland ab. Somit kann sich hier eine Beratung beim Steuerberater lohnen. Doch wann entfällt die Erbschaftssteuer für Immobilien nicht? In dem Moment, in dem die Immobilie richtig vererbt wurde. Also nach dem Ableben des Erblassers und dem Antritt des Erbes.

Immobilienvermächtnis und Pflichtanteil

Jeder Erbberechtigte hat auch ein Recht auf seinen Pflichtanteil. Das ist ein Teil des Erbes, der dem Erben zusteht und den er sogar gerichtlich geltend machen kann. Beim Erbrecht für Immobilien sieht dies folgendermaßen aus:

Das Immobilienvermächtnis sichert dem Erben das Recht auf die Nutzung oder den Erhalt der besagten Immobilie. Der Pflichtanteil ist dagegen gesetzlich verankert und kann nicht entzogen werden.

Gibt es nun ein Testament, das besagt, ein Erbberechtigter erhält die Immobilie nicht, so kann dieser auf seinen Pflichtanteil bestehen.

Auflösung einer Erbengemeinschaft und Teilungsversteigerung

Eine Erbengemeinschaft kann durch Teilungsversteigerung aufgelöst werden. Dies passiert dann, wenn sich die Erbengemeinschaft über die Immobilienverteilung nicht einig wird. Es könnte somit laut Erbrecht für Immobilien auch nur der Teil einer Person der Erbengemeinschaft versteigert werden.

Mehrheitsentscheidungen und Alleinentscheidungsrecht

Eine Mehrheitenentscheidung ist innerhalb einer Erbengemeinschaft oft nötig. Jedoch kann dies zu Spannungen führen, vor allen Dingen dann, wenn ein Alleinentscheidungsrecht fehlt. Als Beispiel könnte hier die Renovierung von Räumen genannt werden. Es müssen alle Personen der Erbengemeinschaft zustimmen, da auch jede Person ihren Anteil an den Kosten tragen muss.

Möglich wäre es jedoch festzulegen, welche Dinge eine Person der Erbengemeinschaft alleine entscheiden darf und diese auch schriftlich festzuhalten.

Aufhebung der Gemeinschaft durch Verkauf oder Auszahlung

Sofern die Immobilie verkauft wird oder das Erbe ausbezahlt wird, kann die Erbengemeinschaft aufgehoben werden. Doch auch hier gilt es eine einvernehmliche Lösung zu finden, mit der alle Beteiligten der Erbengemeinschaft zufrieden sind. Als Beispiel könnte man hier folgende Situation nennen: Eine Person der Erbengemeinschaft stellt sich immer wieder quer.

Dieser Person könnten die anderen Beteiligten der Erbengemeinschaft anbieten, ihren Anteil der Immobilie als Geldwert auszubezahlen. Somit hat er seinen Erbanteil als Geldleistung erhalten, keinen Anspruch mehr auf seinen Teil der Immobilie und scheidet aus der Erbengemeinschaft aus.

Fazit zu Erbrecht Immobilien

Das Erbrecht für Immobilien und die praktischen Aspekte erfordern ein fundiertes Verständnis und klare Entscheidungen von Seiten der Erben. Nur so lässt sich dieses auch effizient verwalten und rechtssicher übertragen. Oftmals werden deshalb Anwälte und wenn es um die Erbschaftssteuer für Immobilien geht, Steuerberater einbezogen, damit auch alle wichtigen Punkte ganz klar geklärt werden.

FAQs zu Erbrecht Immobilien

Was passiert mit einer Immobilie, wenn der Eigentümer stirbt?
- Stirbt der Eigentümer einer Immobilie, wird diese ein Teil des Nachlasses. Dieser Nachlass wird dann gemäß einem Testament des Verstorbenen oder, falls es kein Testament gibt, nach der gesetzlichen Erbfolge verteilt. Der Erbfall wird dem Nachlassgericht eröffnet, welches die Erben ermittelt und den Erbschein ausstellt, der dann die Erben dazu berechtigt, über die Immobilie zu verfügen.
Wer erbt eine Immobilie, wenn kein Testament vorliegt?
- Gibt es kein Testament, greift die gesetzliche Erbfolge. Diese sieht vor, dass erst die Verwandten des Verstorbenen erben. An erster Stelle steht der noch lebende Ehepartner, gefolgt von den Kindern und deren Nachkommen. Erst wenn keine nachfolgenden Verwandten mehr gefunden werden, erbt am Ende der Staat.
Welche Steuern fallen bei der Vererbung einer Immobilie an?
- Die Erbschaftssteuer für Immobilien fällt auf jeden Fall an. Ihre Höhe hängt vom Verwandtschaftsgrad des Erben zum Verstorbenen und dem Wert des geerbten Vermögens ab. Es gibt Freibeträge, die unterschiedlich ausfallen:
  - Ehegatten und eingetragene Lebenspartner: bis 500.000 Euro
  - Kinder: bis 400.000 Euro
  - Enkelkinder: bis 200.000 Euro
  - Andere Verwandte und Nicht-Verwandte: bis 20.000 Euro
Können Erben eine geerbte Immobilie verkaufen?
- Sobald die Erben als Eigentümer im Grundbuch eingetragen sind, können sie die Immobilie auch verkaufen. Hierfür wird der Erbschein als Nachweis benötigt. Der Erlös des Verkaufs gehört dann zur Erbmasse und wird entsprechend der Erbquoten verteilt.
Welche Pflichten haben Erben hinsichtlich geerbter Immobilien?
- Laut Erbrecht für Immobilien haben die Erben bestimmte Pflichten, denen sie nachkommen müssen. Hierzu gehört:
  - Instandhaltung und Pflege: Notwendige Reparaturen müssen gemacht werden und die Immobilie muss in einem guten Zustand gehalten werden.
  - Verbindlichkeiten begleichen: Eventuelle Schulden wie Hypotheken oder Grundsteuern müssen übernommen und beglichen werden.
  - Nutzungen und Erträge: Mieteinnahmen oder andere Erträge aus der Immobilie müssen ordnungsgemäß verwaltet und versteuert werden.
  - Erbschaftssteuer: Die Erbschaftssteuer für Immobilien muss beim Finanzamt eingereicht und beglichen werden.
  - Meldung an das Grundbuchamt: Die Erben müssen sich beim Grundbuchamt melden und sich als neue Eigentümer eintragen lassen.