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Erbpacht: Wie Sie vom Erbbaurecht profitieren können

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 27.06.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze

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Die Erbpacht ist eine Möglichkeit trotz weniger Eigenmittel ein eigenes Haus zu haben
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Erbpachtverträge laufen mehrere Jahrzehnte, gängig sind Laufzeiten von bis zu 99 Jahren
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Bei der Erbpacht dürfen Sie auf dem Grundstück bauen, es gehört Ihnen aber nicht
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Häufig verpachten Kirchen Grundstücke für Erbpacht
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In Deutschland fallen weniger als 5 % der Immobilien unter das Erbpachtrecht

Wenn die Mittel für den Kauf eines Grundstücks nicht ausreichen, kann die Erbpacht eine gute Alternative sein. Bei der Erbpacht pachten Sie ein Grundstück über eine lange Dauer, etwa mehrere Jahrzehnte, und können darauf ein Eigenheim errichten. Für viele Menschen ist das die einzige Möglichkeit, den Traum vom Eigenheim zu realisieren. Was es dabei zu beachten gibt und welche Vorteile und Nachteile die Erbpacht bietet, lesen Sie in diesem Beitrag.

Das Wesen von Erbpacht und Erbbaurecht

Die Erbpacht ist im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) geregelt. Dieses Recht bedeutet, dass Sie auf einem fremden Grundstück eine Immobilie bauen dürfen oder eine darauf errichtete Immobilie kaufen können. Der Erbpächter ist Eigentümer der Immobilie, aber nicht Eigentümer des Grundstücks.

Was ist Erbpacht?

Als Erbpacht bezeichnet man es, wenn man ein Grundstück pachtet und darauf eine Immobilie errichten darf. Der Verpächter bekommt als Entschädigung eine Mietzahlung für das Grundstück. Die Höhe richtet sich nach dem Bodenwert des Grundstücks. Sie beträgt etwa 3 bis 5 %.

Abgrenzung Erbpacht und Eigentum

Bei der Erbpacht bleibt das Grundstück Eigentum des Besitzers. Der Erbpächter wird jedoch in das Grundbuch eingetragen. Baut der Pächter eine Immobilie auf dem Grundstück, wird er Eigentümer der Immobilie, jedoch nicht Eigentümer des Grundstücks.

Rechtliche Grundlagen im Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG)

Das Erbbaurechtsgesetz regelt in Deutschland das Erbbaurecht. Das Gesetz wurde bereits im Jahr 1919 erlassen. Das Gesetz beschränkt sich rein auf den Sachverhalt, eine Immobilie auf einem fremden Grundstück zu bauen. Die wichtigste Voraussetzung für den Erbbaurechtsvertrag ist, dass sich der Eigentümer des Grundstücks und der potenzielle Erbpächter einig werden. Die weiteren Details legen die beiden Parteien in einem Vertrag fest.

Vorteile einer Immobilie auf Erbpachtgrundstück

Eine Immobilie auf einem Erbpacht Grundstück zu realisieren, bringt zahlreiche Vorteile mit sich. Oft ist die Erbpacht für Familien die einzige Möglichkeit, sich den Traum vom eigenen Haus zu erfüllen und der lange Planungshorizont macht das Vorhaben gut planbar.

Geringere Kosten beim Eigenheimbau

Der größte Vorteil einer Immobilie auf einem Erbpachtgrundstück ist finanzieller Natur. Viele Menschen könnten sich ein Eigenheim nicht leisten, wenn sie die Kosten für das Grundstück und den Bau des Eigenheims leisten müssten. Im Fall der Erbpacht fällt die große Einmalzahlung für das Grundstück weg. Im Gegenzug zahlt der Pächter einen regelmäßigen Erbzins an den Eigentümer des Grundstücks, der im Erbbaurechtsvertrag vereinbart ist.

Planungssicherheit durch eine lange Vertragslaufzeit

Per Erbpacht ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen, bietet Planungssicherheit. Erbpachtverträge sind ind er Praxis oft für viele Jahrzehnte geschlossen. Meistens laufen sie 99 Jahre. Das bedeutet, auch noch die nachfolgende Generation kann im eigenen Haus wohnen. Sie fragen sich, was beim Erbbaurecht nach dem Tod des Vertragsnehmers passiert? Dieses wird an die Nachkommen vererbt.

Nachteile des Erbbaurechts und Umgang mit Risiken

Auch das Erbbaurecht ist mit Nachteilen und Risiken verbunden. Einer der größten Nachteile bei der Erbpacht ist, dass eine Immobilie auf einem Erbbaugrundstück nach Ende des Vertrags in den Besitz des Verpächters übergeht.

Langfristige Kostenkalkulation

Wer einen Erbbaurechtsvertrag abschließt, tut das für Jahrzehnte. Das bedeutet auch, dass Sie über mehrere Jahrzehnte die Kosten zu tragen haben. Ob sich die Kalkulation für Sie lohnt, müssen Sie im Einzelfall entscheiden.

Vertragsende und dessen Folgen

Bei einem Erbbaurechtsvertrag ist beim Abschluss des Vertrags nicht klar, was am Ende des Vertrags geschieht. Schließlich liegt das Enddatum in der Zukunft. Für das Vertragsende gibt es mehrere Optionen:

Der Vertrag läuft aus
Der Vertrag wird verlängert
Der Pächter kann das Grundstück per Vorkaufsrecht vom Pächter kaufen

Wie man die richtige Erbpacht Immobilie findet

Wer von den günstigen Preisen einer Erbpacht Wohnung oder eines Hauses profitieren will, kann auf den Immobilienportalen gezielt danach suchen. Handelt es sich um Erbpacht, muss dies in der Beschreibung der Immobilie vermerkt sein. Entscheidend ist die Restlaufzeit des Erpachtvertrages. Schließlich geht das Eigentumsrecht an Immobilie nach Ablauf des Vertrags an den Besitzes des Grundstücks über.

Die Suche nach dem richtigen Erbpachtgrundstück

Erbpachtgrundstücke gibt es immer wieder. Jedoch sind sie seltener auf dem Markt zu bekommen als reguläre Grundstücke. Es hilft also, Augen und Ohren offen zu halten. Oft sind es Kirchen, die Grundstücke per Erbbaurechtsvertrag vergeben. Wenn Sie also ein Erbpachtgrundstück möchten, ist es empfehlenswert, die Kirchen in der Umgebung konkret anzusprechen.

Kriterien für ein attraktives Erbbaurecht-Angebot

Ob ein Angebot für Erbpacht attraktiv ist, hängt von verschiedenen Kriterien ab:

Der Lage des Erbpacht Grundstücks
Dem monatlichen Erbzins
Der Restlaufzeit
Weiteren Vertragsbedingungen des Verpächters

Erbpacht Preise: Kosten und Gebühren verstehen

Wenn Sie sich entschieden haben, ein Erbpacht Grundstück zu erwerben, kommen zahlreiche Kosten auf Sie zu. Es ist wichtig, alle Erbpacht Preise zu kennen, um eine fundierte Entscheidung treffen zu können.

Berechnung des Erbbauzinses

Wie hoch der Erbbauzins ist, legt der Verpächter fest. Dafür gibt es keine gesetzliche Vorgabe. In der Praxis hat sich etabliert, dass der Erbbauzinssatz zwischen 3 und 5 Prozent des Bodenwerts des Grundstücks beträgt. Liegt der Wert eines Grundstücks bei 200.000 Euro, liegt der jährliche Erbbauzinssatz daher zwischen 6.000 und 10.000 Euro pro Jahr. Ob der Zins monatlich oder jährlich fällig ist, legt der Verpächter im Erbbaurechtsvertrag fest.

Weitere Kostenpunkte auf einen Blick

Daneben müssen Sie als Erbpächter mit weiteren Kosten rechnen. Sie tragen die

Kosten für die Errichtung des Erbbaurechtsvertrags
Kosten für die Eintragung im Grundbuch und im Erbgrundbuch
Kosten für den regelmäßigen Erbzins, der gemäß der Vertragslaufzeit anfällt
Die Grunderwerbssteuer
Die Kosten für die Finanzierung der Immobilie
Die Erschließungskosten bei einem Neubau
Die Grundsteuer sowie laufende Nebenkosten

Finanzierung und Erbpacht: Besonderheiten der Baufinanzierung

Möchten Sie ein Haus auf einem Erbpacht Grundstück bauen, ist dafür meist die Finanzierung durch eine Bank nötig. Banken binden die Finanzierung jedoch an Bedingungen. In der Regel muss die Restlaufzeit noch mindestens 40 Jahre betragen. Manchmal werden auch nur Vorhaben finanziert, wenn das Grundstück einer Einrichtung wie der Kirche und keiner Privatperson gehört. Darüber hinaus kann der Sollzinssatz höher liegen als bei einer klassischen Finanzierung.

Baufinanzierung ohne Grundstückskosten

In jedem Fall wird die Höhe der Baufinanzierung bei einem Erbpacht Grundstück geringer sein als bei einer Finanzierung inklusive Grundstückskosten. Genau das ermöglicht für viele Bauherren den Bau des Hauses überhaupt erst.

Mitspracherecht des Erbbaurechtgebers

Der Erbbaurechtgeber hat laut Erbbaurechtsvertrag ein grundsätzliches Mitspracherecht. Es bezieht sich auf folgende Aspekte:

Die Weitervermietung der Immobilie
Anbau oder Umbau der Immobilie
Bauliche Veränderungen
Beleihung der Immobilie

Grunderwerbsteuer bei Erbpacht: Was gilt es zu beachten?

Generell ist die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht niedriger als beim “normalen” Grundstückskauf. Die Höhe der Grunderwerbsteuer bemisst sich nach dem Preis der Immobilie, der Höhe der jährlichen Pacht und einem Umrechnungsfaktor für die Vertragslaufzeit. Es ist also nicht der Wert des gekauften Grundstücks maßgeblich.

Erbpachtwert auf dem Immobilienmarkt: Einfluss auf Kauf und Verkauf

Erbpacht Wohnungen und Häuser werden regelmäßig auf dem Immobilienmarkt verkauft und gekauft. Dabei gelten allerdings andere Regeln als bei “normalen” Immobilien. Schließlich erwirbt man das Eigentumsrecht an der Immobilie nur für die Restlaufzeit des Vertrages.

Bedeutung der Restlaufzeit des Erbbauvertrags

Möchten Sie ein Haus per Erbpacht kaufen, spielt dabei die Restlaufzeit eine entscheidende Rolle. Sie wird auch für den Kaufpreis hinzugezogen. Je kürzer die Restlaufzeit ist, desto niedriger ist der Kaufpreis. Schließlich geht das Eigentum an der Immobilie nach Ablauf der Laufzeit automatisch an den Verpächter über.

Alter und Familiensituation müssen zur Restlaufzeit passen

Wer bereits 70 Jahre alt ist und eine Erbpacht Wohnung mit einer Restlaufzeit von 40 Jahren kauft, für den wird die Laufzeit ausreichen. Für eine junge Familie, die sich eine Erbpacht Immobilie mit einer Restlaufzeit von 20 Jahren ansieht, dürfte diese Laufzeit zu kurz sein. Es sei denn, der Kaufpreis ist so günstig, dass es sich lohnt, das Risiko eines Umzugs in 20 Jahren in Kauf zu nehmen.

Marktwert einer Erbpacht Immobilie

Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie ist es wichtig, den Marktwert zu berechnen. Das ist bei einer Erbpacht Immobilie deutlich komplexer als bei einer normalen Immobilie.

Verlängerung und Kündigung des Erbbaurechts

Wenn Sie sich mit Erbbaurecht beschäftigen, fragen Sie sich vielleicht, welche Optionen es für die Kündigung und die Verlängerung gibt. Während eine Verlängerung möglich ist, ist eine Kündigung bei einem Erbbaurechtsvertrag nicht einfach einseitig möglich,

Kündigungsfristen und Verlängerungsoptionen

Ein Erbbaurechtsvertrag kann verlängert werden. Dazu müssen sich die beiden Vertragsparteien einig werden. Eine einseitige Kündigung ist hingegen nicht möglich. Somit ist ein Erbpächter deutlich stärker geschützt als etwa ein Mieter. Soll der Vertrag vorzeitig gekündigt werden, ist dies nur möglich, wenn sich die beiden Vertragsparteien und ggf. Finanzierungspartner einigen.

Übertragung des Erbbaurechts

Ein Erbbaurechtsvertrag wird üblicherweise für 99 Jahre geschlossen. Damit übersteigt die Dauer des Vertrags die durchschnittliche Lebenserwartung, zumal derartige Verträge zumeist erst in der Mitte des Lebens geschlossen werden. Das Erbbaurecht kann daher an andere Personen übertragen werden. Es ist möglich, das Erbbaurecht:

zu verkaufen
zu vererben
zu verschenken
zu beleihen

Was geschieht mit dem Erbpachtgrundstück nach 99 Jahren?

Bei der Erbpacht stellt sich die Frage, was passiert nach 99 Jahren bzw., wenn der Vertrag ausläuft. Nach Ablauf des Vertrags geht das Grundstück wieder an den Verpächter. Das Erbpachtrecht des Pächters wird aus dem Grundbuch gelöscht. Die Immobilie, die sich auf dem Grundstück befindet, geht ebenfalls in den Besitz des Verpächters über. Dafür muss der Erbpächter dem Pächter jedoch eine Entschädigung zahlen. Die Höhe der Entschädigung beträgt mindestens zwei Drittel des Verkehrswerts.

Erneuerung des Erbbaurechtsvertrags: Was muss beachtet werden?

Es ist möglich, einen Erbbaurechtsvertrag nach Ablauf zu erneuern bzw. zu verlängern. Ist klar, dass die Erbpacht ausläuft, sollte zeitnah das Gespräch mit dem Verpächter gesucht werden. Es ist weit weniger aufwändig, einen Erbpachtvertrag zu verlängern als diesen neu aufzusetzen.

Fazit zum Thema Erbpacht

Erbpacht kann eine gute Möglichkeit sein, eine eigene Immobilie zu errichten oder eine Immobilie vergleichsweise günstig zu kaufen. Ob sich diese besondere Art lohnt, muss jeder im Einzelfall selbst kalkulieren. Aufgrund hoher Grundstücks- und Baukosten, ist jedoch die Erbpacht in vielen Fällen, die einzige Möglichkeit, sich ein eigenes Haus kaufen zu können.

FAQs zum Thema Erbpacht

Was ist der Unterschied zwischen Erbpacht und Grundstückskauf?
- Wenn Sie ein Grundstück kaufen, gehört es Ihnen. Mit allen Rechten und Pflichten. Bei der Erbpacht erwerben Sie ein Baurecht und können dort eine Immobilie errichten und für die Dauer der Vertragslaufzeit nutzen.
Welche Vorteile bietet die Erbpacht für den Pachtnehmer?
- Durch Erbpacht können auch Menschen, den Traum vom eigenen Haus realisieren, wenn die Eigenmittel für den Kauf eines Grundstücks nicht ausreichen.
Wie lange dauert ein typischer Erbpachtvertrag?
- Es gibt keine gesetzlichen Regeln für die Dauer eines Erbpachtvertrags. Typischerweise liegt die Dauer zwischen 50 und 99 Jahren.
Was passiert nach Ablauf des Erbpachtvertrags?
- Wenn der Vertrag abgelaufen ist, geht das Eigentum an den Verpächter. Für Immobilien muss der Pächter in der Regel eine Abfindung bezahlen.
Welche Kosten sind mit der Erbpacht verbunden?
- Der jährliche Erbzins beträgt durchschnittlich 3 bis 5 % des Grundstückswerts. Dazu kommen Kosten für Verträge, Notare, Eintragungen ins Grundbuch