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Erbengemeinschaft Haus: Pflichten und Lösungen für gemeinsame Immobilien

Günther Betin

Experte

Aktualisiert: 27.06.2024

Themenübersicht

Das Wichtigste in Kürze
Die Grundlagen einer Erbengemeinschaft beim Haus
Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft am Haus
Verfügbare Lösungswege bei Uneinigkeiten in der Erbengemeinschaft
Erbengemeinschaft Haus: Vorgehensweisen beim Immobilienverkauf
Erbauseinandersetzung: Möglichkeiten zur Auflösung der Erbengemeinschaft
Strategien zur Vermeidung von Konflikten in der Erbengemeinschaft
Die Eigentumsrechte innerhalb einer Erbengemeinschaft beim Haus
Spezifische Regelungen durch Testament oder Erbvertrag
Umgang mit Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer bei Immobilien
Fazit zu Erbengemeinschaft Haus
FAQs zu Erbengemeinschaft Haus

Das Wichtigste in Kürze

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Erbt eine Erbengemeinschaft ein Haus, gelten alle ihre Mitglieder als Eigentümer
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Ein Verkauf des Hauses ist aufgrund der Gesamthandsgemeinschaft nur möglich, wenn alle Mitglieder zustimmen
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Eine Berichtigung im Grundbuch ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Tod des Erblassers kostenlos möglich
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Nicht selten kommt es bei Erbengemeinschaften von Immobilien zu Konflikten
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Eine Zwangsversteigerung ist der letzte Ausweg, wenn sich die Erbengemeinschaft nicht einigen kann

Wer als Mitglied einer Erbengemeinschaft, zum Beispiel einer Gruppe von Geschwistern, ein Haus erbt, ist auf einmal mit zahlreichen Pflichten konfrontiert. Wie eine Erbengemeinschaft am besten mit dem gemeinschaftlichen Erbe umgeht und was es beim Haus überschreiben alles zu beachten gibt, beschreibt dieser Beitrag. Er handelt von den Rechten und Pflichten, aber auch von der Erbauseinandersetzung und den steuerlichen Aspekten.

Die Grundlagen einer Erbengemeinschaft beim Haus

Angenommen, beide Eltern sind verstorben und hinterlassen ihren drei Kindern ein Haus. Gibt es kein Testament, dann werden die drei Kinder als Erben 1. Ordnung automatisch als Erbengemeinschaft gemeinschaftliche Eigentümer des Hauses. Die Erbengemeinschaft der Geschwister trägt nun als Gesamthandsgemeinschaft alle Rechte und Pflichten an der Immobilie. Das bedeutet, dass die Erbengemeinschaft bei einem vermieteten Haus die Miete erhält.

Die Erbengemeinschaft trägt alle Kosten gemeinsam

Andererseits muss die Erbengemeinschaft auch die anfallenden Kosten zahlen. So muss die Erbengemeinschaft für Reparaturen am Haus aufkommen. Einer Erbengemeinschaft steht es frei, das Haus gemeinsam zu behalten.

In der Realität kommt es jedoch im Rahmen der Erbauseinandersetzung meist zu einem Verkauf der Immobilie – entweder an eine außenstehende Person oder einer der Erben kauft die übrigen Anteile von den Miterben ab. Natürlich können Miterben ihren Anteil auch verschenken oder den eigenen Anteil an eine dritter Person verkaufen. In diesem Fall haben allerdings immer die Miterben das Vorkaufsrecht.

Rechte und Pflichten der Erbengemeinschaft am Haus

Bei einem Haus gehen auf die Erbengemeinschaft automatisch Rechte und Pflichten über. Zu den Pflichten gehören für die Erbengemeinschaft Reparaturen am Haus, die Verwaltung der Immobilie und deren Instandhaltung, die Entscheidungsfindung und Stimmrechte und die Haftung für Schulden und Kosten

Verwaltung der Immobilie und Instandhaltung

Hat ein Erblasser eine Immobilie hinterlassen, muss diese auch nach seinem Tod verwaltet werden. Das ist nun eine der Aufgaben der Erbengemeinschaft. Reparaturen am Haus gehören genauso dazu wie schon lange geplante Maßnahmen zur Instandhaltung. Dafür ist nun die Erbengemeinschaft zuständig. Sie verwaltet die Immobilie selbstständig oder tritt als Eigentümer gegenüber der Immobilienverwaltung auf.

Entscheidungsfindung und Stimmrechte

Die Erbengemeinschaft muss eine Entscheidung darüber treffen, was mit der Immobilie passieren soll. Dazu gibt es verschiedene Optionen, wie das Begründen einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts, um die Immobilie gemeinschaftlich zu vermieten. Ebenso ist der Verkauf eine Option oder die eigene Nutzung. Besteht eine Erbengemeinschaft, aber ein Erbe wohnt im Haus, kann dieser zu einer Nutzungsentschädigung aufgefordert werden.

Haftung für Schulden und Kosten

Ist eine Immobilie noch nicht abbezahlt und läuft ein Kredit, geht dieser auf die Erbengemeinschaft über. Die Mitglieder sind gemeinschaftlich verpflichtet, die Kreditraten zu bezahlen. Auch wenn andere Kosten in Bezug auf die Immobilie anfallen, müssen diese von der Erbengemeinschaft der Geschwister oder anderer Erben beglichen werden.

Verfügbare Lösungswege bei Uneinigkeiten in der Erbengemeinschaft

Ein Haus zu erben, ist eine deutlich komplexere Angelegenheit, als reines Barvermögen zu erhalten. Im Rahmen der Erbauseinandersetzung müssen die Erben klären, was mit dem Erbe geschieht, damit sich die Erbengemeinschaft auflösen kann. Häufig gibt es neben dem Haus noch andere Vermögenswerte.

Verschiedene Meinungen sind an der Tagesordnung

Gerade, wenn die gesetzliche Erbfolge greift, haben nicht immer alle Mitglieder einer Erbengemeinschaft die gleiche Meinung darüber, was mit dem Haus geschehen soll:

Ein Erbe möchte das Haus vermieten
Ein anderer möchte selbst darin wohnen.
Ein Dritter möchte es verkaufen, um mit dem Geld eine Anzahlung für eine Eigentumswohnung an einem anderen Ort leisten zu können.

Häufig zahlt ein Erbe die anderen aus und behält das Haus

Möchte ein Mitglied der Erbengemeinschaft alleiniger Eigentümer des Hauses werden, müssen die anderen zustimmen und er muss die Mitglieder der Erbengemeinschaft, zum Beispiel seine Geschwister auszahlen. Wenn er die finanziellen Mittel dazu hat oder wenn das Gesamterbe groß genug ist, ist das leicht möglich.

Von der Mediation bis zur Zwangsversteigerung

Sind sich die Erben jedoch über die weitere Nutzung der Immobilie uneinig, kann es leicht zu Streit und Konflikten kommen. Findet die Erbengemeinschaft keine Lösung, kann vielleicht die Mediation helfen. Dabei versucht ein speziell dafür ausgebildeter Mediator, eine Lösung zu finden, damit sich die Erbengemeinschaft auflösen kann.

Gelingt es den Erben nicht, eine gemeinschaftliche Lösung zu finden, bleibt am Ende meist nur der Verkauf oder im schlimmsten Fall die Zwangsversteigerung. Das ist jedoch ein Prozess, der sich in die Länge ziehen kann. Meist ist das finanziell die schlechteste Lösung für die Erbengemeinschaft.

Erbengemeinschaft Haus: Vorgehensweisen beim Immobilienverkauf

Häufig werden Immobilien nach einer Erbschaft verkauft. Doch bei einem geerbten Haus oder einer geerbten Immobilie gibt es beim Verkauf viele Dinge zu beachten. Um den Verkaufspreis festzulegen, ist es empfehlenswert, ein neutrales Gutachten durch einen Sachverständigen für Immobilien anfertigen zu lassen. Wohnt ein Erbe im Haus, kann es sein, dass er der Erbengemeinschaft eine Nutzungsentschädigung zahlen muss.

Notwendigkeit der Einstimmigkeit bei Verkaufsentscheidungen

Möchte die Erbengemeinschaft der Geschwister oder anderer Erben das Haus verkaufen, muss die Entscheidung dafür einstimmig fallen. Ein einziges Mitglied der Erbengemeinschaft kann die Entscheidung blockieren.

Optionen bei fehlender Einigkeit unter den Miterben

Möchte nur ein Mitglied der Erbengemeinschaft seinen Erbteil am Haus verkaufen, ist das möglich. Dabei haben die Miterben immer ein Vorkaufsrecht. Möchten diese nicht davon Gebrauch machen, kann der Erbteil an eine außenstehende Person verkauft werden. Manchmal kaufen Banken oder spezialisierte Firmen solche Erbteile. Das ist wichtig, damit sich die Erbengemeinschaft auflösen kann.

Erbauseinandersetzung: Möglichkeiten zur Auflösung der Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft hat die Pflicht zur Erbauseinandersetzung. Deren Ziel ist es, die Erbengemeinschaft aufzulösen und das Erbe gerecht unter den einzelnen Mitgliedern aufzuteilen. Im besten Fall werden die Mitglieder sich einig und teilen das Vermögen untereinander auf.

Konflikte sind die Normalität

Dabei müssen die einzelnen Parteien nicht selten Kompromisse eingehen. In der Realität kommt es in Erbengemeinschaften etwa bei Geschwistern oft zu Konflikten, die eine Lösung blockieren. Jedes Mitglied der Erbengemeinschaft kann jederzeit deren Auflösung beantragen. Das letzte Mittel dafür ist die Erbauseinandersetzungsklage und in der Folge eine Teilungsversteigerung. Diese ist jedoch meist finanziell die schlechteste Option.

Strategien zur Vermeidung von Konflikten in der Erbengemeinschaft

Ein Erblasser, der nach seinem Tod ein Haus hinterlässt, kann schon zu Lebzeiten dafür sorgen, dass spätere Konflikte vermieden werden. Er kann etwa mit einem Testament festlegen, was nach seinem Tod mit dem Haus passieren soll. So kann er die gesetzliche Erbfolge umgehen. Ein Haus an nur ein Kind überschreiben ist möglich. In der Regel werden die anderen Kinder dann ausgezahlt. Kompliziert wird es nur, wenn der Erbe keine finanziellen Mittel hat und das Haus verkaufen muss, um den Pflichtteil auszuzahlen.

Die Eigentumsrechte innerhalb einer Erbengemeinschaft beim Haus

Bei einer Erbengemeinschaft sind rechtlich gesehen alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Eigentümer. Man bezeichnet das Haus dann als Gesamthandseigentum, da alle Entscheidungen gemeinsam getroffen werden müssen.

Der Gesellschaftsvertrag der Erbengemeinschaft

Eine Erbengemeinschaft, zum Beispiel eine Gruppe von Geschwistern, gilt als Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Diese Gesellschaft ist allerdings nicht rechtsfähig. Um rechtsfähig zu werden, können die Miterben einen Gesellschaftsvertrag begründen und durch einen Notar beglaubigen lassen. Das ist dann empfehlenswert, wenn die Erbengemeinschaft plant, das Haus gemeinsam zu vermieten. Mit diesem Vertrag können die Erben dann auch Geschäfte abschließen.

Spezifische Regelungen durch Testament oder Erbvertrag

Jeder Immobilienbesitzer kann zu Lebzeiten ein Testament oder einen Erbvertrag aufsetzen. Darin wird geregelt, was nach dem Tod mit der Immobilie passieren soll. Ehepartner können etwa mit einem Erbvertrag regeln, dass der überlebende Ehepartner als Alleinerbe gilt und das gemeinsame Haus erbt. Gibt es Kinder, können diese jedoch ihren Pflichtteil einfordern. Gibt es außer dem Haus nur wenig finanzielle Mittel, kann sich die Frage stellen, ob man das Haus verkaufen muss, um den Pflichtteil auszahlen zu können.

Umgang mit Erbschaftssteuer und Spekulationssteuer bei Immobilien

In Bezug auf ein Erbe, etwa Vermögen, ein Haus oder eine Wohnung, fallen in Deutschland vor allem die Erbschaftssteuer und die Spekulationssteuer an.

Erbschaftssteuer

Bei der Erbschaftssteuer gibt es in Deutschland fest definierte Freibeträge. Für Ehepartner gilt ein Freibetrag von 500.000 Euro. Erben Kinder von ihren Eltern, beträgt der Freibetrag 400.000 Euro. Behalten die Erben das Haus, wird die Steuer anhand des Immobilienwertes berechnet. Wird das Haus verkauft, zählt der Verkaufspreis und die Erbschaftssteuer wird für das Haus berechnet.

Spekulationssteuer

Die Spekulationssteuer bzw. Immobilienertragssteuer fällt nur beim Verkauf des Hauses an. Ob sie anfällt, ist im Einzelfall zu prüfen. In jedem Fall gilt für Erben das Fußstapfen Prinzip. Das bedeutet, dass der Erbe so behandelt wird wie der Erblasser. Bei einer vermieteten Immobilie kann die Steuer anfallen. Handelt es sich um eine selbst genutzte Immobilie und zieht der Erbe in das Haus, fällt keine Spekulationssteuer an. Frühzeitig ein Haus zu überschreiben, kann dabei helfen, die 10 Jahresfrist zu umgehen.

Fazit zu Erbengemeinschaft Haus

Gemeinsam ein Haus zu erben, kann eine komplexe Herausforderung sein. Sind sich die Erben darüber einig, was mit dem Haus passieren soll, kann die Lösung recht einfach sein. Entweder wird das Haus etwa komplett verkauft, ein Erbe zahlt die anderen aus oder das Haus wird gemeinschaftlich vermietet.

Problematisch wird es jedoch, wenn sich die Mitglieder der Erbengemeinschaft, etwa die verschiedenen Geschwister, nicht einig sind. Denn Entscheidungen über das Haus müssen gemeinschaftlich getroffen werden. Im schlimmsten Fall kann es daher zu einer Erbauseinandersetzungsklage und in der Folge zu einer Teilungsversteigerung kommen.

FAQs zu Erbengemeinschaft Haus

Was bedeutet es, ein Haus in einer Erbengemeinschaft zu erben?
- Wenn eine Erbengemeinschaft ein Haus erbt, sind alle Mitglieder der Erbengemeinschaft Eigentümer und das Haus zählt als Gesamthandeigentum. Das bedeutet zugleich, dass kein Mitglied der Erbengemeinschaft das Haus alleine verkaufen kann. Alle Miterben müssen den Kaufvertrag gemeinsam unterschreiben, damit er rechtlich wirksam ist. Stimmt ein Mitglied der Erbengemeinschaft dem Verkauf nicht zu, kann das Haus nicht verkauft werden.
  
  Nicht selten verkaufen die Mitglieder der Erbengemeinschaft ihren Anteil am Haus an eines ihrer Mitglieder. Dieser ist dann nach der Erbauseinandersetzung der alleinige Besitzer des Hauses.
Welche Rechte haben die Mitglieder einer Erbengemeinschaft?
- Die Mitglieder der Erbengemeinschaft können gemeinsam bestimmen, was mit dem Haus geschieht. Handelt es sich etwa um ein Haus, das vermietet ist, können die Erben es gemeinschaftlich behalten. Sie teilen sich dann die Mieteinnahmen und haben im besten Fall einen Gesellschaftsvertrag dafür aufgesetzt. Die Erben können das Haus auch verkaufen. Für diesen Fall ist gesetzlich vorgeschrieben, dass Miterben ein Vorkaufsrecht haben. Möchte zum Beispiel ein Mitglied aus der Erbengemeinschaft den eigenen Erbteil verkaufen, haben die anderen Mitglieder der Erbengemeinschaft Vorrang vor einem externen Käufer.
Welche Pflichten bestehen in einer Erbengemeinschaft?
- Eine Erbengemeinschaft hat die Pflicht zur Erbauseinandersetzung. Das ist nötig, damit sich die Erbengemeinschaft auflösen kann. Die Erbengemeinschaft hat die Aufgabe, das Erbe unter den Mitgliedern der Erbengemeinschaft zu verteilen. Wie das geschieht, kann (und muss) jeder Erbengemeinschaft für sich selbst lösen.
Wie kann eine Erbengemeinschaft Konflikte lösen?
- Konflikte gibt es in fast jeder Erbengemeinschaft. Schließlich treffen hier Menschen in einer emotionalen Ausnahmesituation aufeinander. Häufig geht es auch um viel Geld. Gelingt es den Erben nicht, den Konflikt selbstständig zu lösen, ist die Mediation eine gute Möglichkeit für die Konfliktlösung. Dabei versucht ein speziell ausgebildeter Mediator, zwischen den Konfliktparteien zu vermitteln und einen tragfähigen Kompromiss herzustellen. Gelingt dies nicht, kann es zur Klage und sogar zum Prozesses vor Gericht kommen. Oft ist bei einem Haus die Zwangsversteigerung die letzte Option.
Welche Möglichkeiten gibt es für die Nutzung oder Veräußerung der geerbten Immobilie?
- Eine geerbte Immobilie kann selbst genutzt, vermietet oder verkauft werden. Handelt es sich um ein älteres Haus, ist es auch denkbar, dass das Haus abgerissen und auf dem Grundstück neu gebaut wird. Sofern keine gesetzlichen Regelungen dagegen sprechen, steht es den Erben frei, wie sie die geerbte Immobilie nutzen. Es ist jedoch auch möglich, dass der Erblasser im Testament Bedingungen an das Erbe geknüpft hat. Dann müssen die Erben diese Bedingungen erfüllen, wenn sie das Erbe antreten.